צפיפות העיר והביטחון הלאומי

בעשור האחרון יש עדנה לסגנון החיים האורבני. יותר ויותר אנשים נוטשים את הפרוורים לטובת החיים בעיר. זו מהפכה גדולה שסיבותיה לא לגמרי ברורות. אף שחלקן ידועות – למשל הירידה העולמית החדה בשיעור הפשיעה בעיר. גם בארץ כך הם פני הדברים. צעירי הפריפריה נוטשים, מפעלים שם נסגרים, אפילו החקלאות בערבה בבעיה רצינית. בו בזמן מדינת תל אביב עולה ופורחת.   מבחינה כלכלית החיים בעיר יותר הגיוניים. יש בעיר הזדמנויות תעסוקה אין קץ. צפיפות המגורים בעיר יעילה מאוד מבחינה כלכלית. כל חנות שנפתחת במרכז תל אביב או באזורים ההומים בירושלים יכולה לפנות לקהל הרבה יותר רחב מאשר הקהל שחשוף לבית עסק באיזשהו מושב מבודד. כל בית עסק שנפתח בעיר יכול לגייס עובדים מתוך כוח אדם פוטנציאלי רחב. ככל שאדם גר קרוב יותר למרכז העניינים, כך הוא צפוי לחסוך יותר בפקקים, בזיהום ובזמן נסיעה מדי יום. גם איכות הסביבה יוצאת נשכרת. מגורים בעיר צורכים פחות משאבים מהטבע: פחות קרקע, פחות נפט – ולפיכך הם טובים לסביבה. דווקא כאשר אדם בוחר לגור בתוך הטבע ולהיות מוקף בירוק, הוא בוחר בסגנון חיים שאינו ירוק כלל וכלל.

אבל מפרספקטיבה של ביטחון לאומי – עליית רמת הצפיפות בעיר אינה בהכרח דבר מבורך. ראשית, ככל שיש יותר תושבים בעיר יש פחות תושבים במרחבי הנגב והגליל. אלו אזורים שמכילים אוכלוסיית מיעוטים גדולה. אם רק המיעוטים יוותרו שם, וללא אוכלוסיה יהודית מהמעמד הבינוני מהסוג שמאכלס את הערים הגדולות, יעדים אסטרטגיים של המדינה ייפגעו. נכון, החשש שאי פעם רוב ערבי בנגב או בגליל ירצה לקרוע את האזורים האלו ממדינת ישראל הוא קלוש. בעתיד הנראה לעין תציע ישראל לאזרחיה הערבים תנאים טובים בהרבה מאלו שיציעו להם המדינות השכנות. אבל ללא התיישבות יהודית רחבה יהיה קשה לעצור עבירות בנייה והשתלטות על שטחים מצד המיעוטים, ובכלל עלולה לשרור אווירת העדר דין ודיין.

בעיה שנייה שמעוררת צפיפות עירונית מבחינת הביטחון הלאומי היא שעיר צפופה פגיעה בהרבה לאיום הנשק הלא קונבנציונלי, ובפרט לאיום הגרעין. כשקליגולה הקיסר הפסיכופט התעצבן על נתיניו, הוא הביע משאלה שלכל רומא יהיה צוואר אחד, כך שיוכל לשחוט אותה בהנפת חרב בודדת. מבחינת אויבי ישראל, העירוניות הצפופה של גוש דן עלולה להיות הצוואר האחד והיחיד שהם צריכים לשחוט על מנת להשמיד את המדינה. האם זה פרנואידי להכניס חששות ממתקפה גרעינית לתוך סל השיקולים בתכנון האורבני? אולי, אבל אם מיליוני אזרחי המדינה בחרו שוב ושוב במנהיג שבמוצהר הדבר העיקרי שמעסיק אותו הוא האיום הגרעיני על ישראל, נראה שיש הסכמה שזהו חשש אמת שיש להתכונן לקראתו. הפיזיקאי יהושע סוקול כתב חוברת מעניינת על מידת האיום הגלומה במתקפת אויב גרעינית, והוא מדגיש שהצפיפות העירונית היא גורם משמעותי באומדן האיום. ככל שהיא גבוהה, כך החשש גובר. הוא מזכיר אומדן של ועדה בריטית שהעריכה בשנות החמישים שאם מרכז לונדון היה מותקף בפצצות שהוטלו על הירושימה ונגסקי היו נהרגים בו 25 אלף תושבים. אולם תל אביב פחות צפופה מכפי שהיה צפוף אז בלונדון. אם תיוותר כך, ייקטן אומדן הקטל תוצאת מתקפה גרעינית עליה.

עם זאת יש שיקולי נגד שיכולים להצדיק דווקא את הגברת הצפיפות בעיר, אפילו לאור התרחיש הגרעיני האפוקליפטי. הגברת הצפיפות יכולה להיות מלווה בפרויקטים של פינוי בינוי וחיזוק מבנים, ויכולה להיות להם חשיבות רבה גם ביום של הפצצה.  שום פרויקט תמ"א לא יציל את הבניין שהפצצה הגרעינית נפלה בסמוך אליו, אבל למידת החוזק של הבניין שנמצא במרחק מאות מטרים ממוקד הפגיעה יכולה להיות השפעה רבה על כמות הנפגעים.  שיקול נוסף שאפשר לחשוב עליו הוא שבעיר צפופה תהיה כדאיות כלכלית להקמת תשתית רכבת תחתית, וזו תוכל לשמש מחסה ביום פורענות, בהנחה שתהיה התראה מספקת מראש לפני ההפצצה. ובכלל, אם אנו לא מדברים על תל אביב, אלא על ירושלים – הגברת הצפיפות בוודאי יכולה להיות ברכה, כי קשה לראות אויב מוסלמי מכוון ראש נפץ גרעיני ליעד הנמצא סמוך למסגד אל אקצה ולריכוזי אוכלוסיה פלסטינית גדולים, וסביר להניח שהירושלמים יהיו מוגנים יחסית.

ההתייחסות לצפיפות אורבנית כעניין שמעורר שאלות של ביטחון לאומי אינה ייחודית לישראל.  אחרי אסון פוקושימה אמרו גורמי ממשלה יפניים שיהיה זה חכם להקטין את הצפיפות באזור טוקיו כדי לפזר סיכונים. מקובל גם לחשוב שהתפשטות ארצות הברית לפרוורים קיבלה עידוד מהממשל בשל הרצון לבנות ריכוזי אוכלוסיה לא צפופים שיישרדו מתקפה גרעינית סובייטית. אם שיקולי ביטחון לאומי הניבו את הפרוורים האמריקניים (לצד שיקולי ביטחון אישי, בשל הפשיעה במרכזי הערים), מדובר בסיפור אירוני שמדגים כמה קשה לחזות אל נכון מה ישפר את ביטחון האומה. הפרוורים האמריקניים הם הרי גם אלו שהולידו את ההתמכרות לנפט וכתוצאה מכך את המעורבות העמוקה של ארה"ב במזרח התיכון, שהפך לאיום מרכזי עליה.

מכונית ללא נהג תביא לצניחה במחירי הנדל"ן

זו הרשומה השלישית שאני כותב בנושא המכונית ללא נהג, שתגיע לדעת המומחים מתישהו במהלך העשורים הקרובים. ברשומה הקודמת הסברתי מדוע לדעתי המכונית ללא נהג תוביל לצלילה חדה במחירי הנפט, ואולי תגשים באיחור את הבטחתו המיתולוגית של השר יעקב מרידור, הוגה הנורה שתאיר את כל רמת גן, שהיה משוכנע שמהפכת האנרגיה שלו תוביל לכך ש"הערבים יוכלו לשתות את הנפט שלהם אם ירצו".  ברשומה שלפניה תהיתי אם המכונית ללא נהג לא תייתר את פיאסקו הרכבת התחתית בתל אביב. הפעם אדון במכונית ללא נהג ובהשפעתה על מחירי הנדל"ן, וגם כאן ההשפעה נראית מטלטלת.

היום אנחנו חיים בתקופה שבה העיר זוכה לפריחה. אנשים מעוניינים יותר ויותר בחיים עירוניים ומוכנים לשלם סכומי עתק על כך. הסיבה לכך נעוצה בין השאר בסלידה הולכת וגוברת מנהיגה ברכב למרחקים ארוכים. אבל מכונית אוטומטית יכולה לשנות זאת. ביכולתה להפוך נסיעה למרחקים לנעימה הרבה יותר. במהלך הנסיעה הנוסע אינו צריך להטריד עצמו עם ההגה והדוושות, ובמקום זאת יכול לשתות קפה, לקרוא ספר, לגלוש באינטרנט או פשוט להתחיל את יום העבודה. סביר להניח שעם השתכללות אלגוריתמי הנהיגה, המפתחים יוכלו להעניק לנוסעים גם חוויית נסיעה נוחה ונטולת טלטלות שתדמה לנוחות הנסיעה של תחבורה מסילתית. בשלב מסוים ניתן יהיה גם להעלות משמעותית את מהירות הנסיעה הממוצעת. ככל שהנסיעה תהיה נוחה ומהירה יותר, כך יהיו אנשים סובלניים יותר למרחקי נסיעה גדולים, וכך ייפתחו בפניהם אופציות נדל"ן רבות יותר, ויתרחב היצע הדירות מבחינתם. לא דומה מצבו של מי שמוכן לגור ברדיוס של 10 ק"מ ממגדלי עזריאלי בתל אביב למצבו של מי שמוכן לגור ברדיוס של 100 ק"מ משם. כשההיצע גדל, המחירים יורדים. האפקט של המכונית ללא נהג על הורדת מחירי הדירות יכול להיות דרמטי.

הפריפריה תהפוך למושכת יותר גם מכיוון שעלות הנסיעה אליה וממנה תוזל – מכיוון שהמכוניות יהיו חשמליות, עלות הנסיעה בהן תתנתק מעלות הנפט ויתאפשר שימוש בתמהיל אנרגטי זול יותר להתניע אותן. המכונית הממוצעת גם תהיה קלה וקטנה ותדרוש פחות אנרגיה. אולם גם אם האנרגיה תיוותר יקרה, עדיין המכונית ללא נהג תוכל לייצר אלטרנטיבה כלכלית נוחה לחיים פרבריים – הנוסע ישתמש ברכב ללא נהג עד להגעתו לתחנה של תחבורה ציבורית, יעשה את רוב הדרך בתחבורה הציבורית הזולה, וכשיירד ממנה שוב יעלה על רכב ללא נהג שיביאו ליעדו הסופי. מודל זה יכול להפוך לשכיח מאוד.

קסמה של העיר לעומת הפריפריה יכול לדעוך מסיבות נוספות – היום העיר הגדולה מהווה מוקד לאנשים שלא רוצים לנהוג ומעדיפים להסתמך על תחבורה ציבורית, כמו עניים שאינם יכולים להרשות לעצמם להחזיק רכב, אנשים מבוגרים שהראייה שלהם כבר אינה במיטבה, נשים שמהססות לנהוג או הורים שאין להם כוח להקפיץ את הילדים לכל מקום. בעתיד השיקולים האלו כבר לא יהיו רלוונטיים. באשר לילדים – יכול להיות שהורים יסכימו לשלוח אפילו ילדים קטנים ממקום למקום במכונית ללא נהג, בתנאי שיהיה מי שיאסוף אותם ביעד הנסיעה. מצלמה שתותקן ברכב תאפשר להורים המודאגים לשמור קשר עין עם ילדם הנודד.

אולם זו רק חלק מהתמונה – אמנם  מצד אחד בעידן המכונית האוטומטית המגורים בערים יהיו פחות אטרקטיביים לעומת האלטרנטיבה הפרברית, אולם מצד שני, פוטנציאל הבנייה בעיר עצמה יגדל משמעותית. תיחלש ההתנגדות לצפיפות עירונית בשל חשש מפקקים ומעומסי תחבורה – מכוניות ללא נהג יתנהלו בתנועה ביעילות רבה ויתפסו מעט נפח על הכביש. חשוב לא פחות – הצורך במקום חניה עבור כל דירה, שמעלה מאוד את עלויות הבנייה, כבר לא יהיה רלוונטי, וגם יימוג החשש של דיירים קיימים שבניה אינטנסיבית חדשה באזורם לא תותיר מקומות חניה פנויים.

בנוסף, יש סיכוי טוב שהתחבורה הציבורית העירונית תיעשה מאוד מאוד יעילה, בשל קיומן של מוניות שירות שיתופיות, שיגיעו לפי קריאה באפליקציה, יחברו בין נוסעים שמעוניינים להגיע לאותם יעדים ויפעלו בתדירות גבוהה מאוד. כבר היום, בעידן המכונית עם הנהג, קיימים שירותים דומים בערים המרכזיות של ארצות הברית – למשל שירות lyft line (שמתבסס על טכנולוגיה ישראלית).   בעידן המכונית ללא נהג שירותים כאלו יתרמו לכך שהתנועה בכבישים העירוניים תיעשה מהירה וחלקה יותר. כל זה יאפשר לוועדות תכנון להגדיל בהרבה את אחוזי הבנייה, והיצע הדיור בעיר יגדל.

ספק אם תהיה בכך נחמה ליושבי האוהלים בשדרות רוטשילד, או הרתעה למשקיעים רוכשי הדירות, אבל אי שם, בעתיד הרחוק אך לא מאוד מאוד רחוק, יש סיבה אמיתית להניח שמחירי הדירות יירדו.