רוב אזרחי המדינה אינם מתיימרים להבין הרבה במקרו-כלכלה, אבל לפחות החלטה אחת שצריכים לקבל הרבה מאוד ישראלים בחייהם דורשת הבנה מסוימת של מקרו-כלכלה.
ההחלטה הזו נוגעת למשכנתא ובעיקר לשאלה האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או צמודה. מצד אחד, ריבית המשכנתא הלא צמודה גבוהה יותר. מצד שני אם בוחרים באופציית המשכנתא הצמודה, בנוסף לריבית יצטרך משלם המשכנתא לשלם על האינפלציה.
לפיכך התשובה לשאלה מה עדיף באופן כללי, משכנתא צמודה או משכנתא לא צמודה, כרוכה בהכרח בניחוש שיעור האינפלציה הצפוי בעשר או בעשרים השנים הקרובות. הניחוש הזה הוא משימה קשה, ואולי אין טעם לעסוק בה ופשוט יש להקשיב למה שהשוק אומר. השוק מעריך שהאינפלציה השקלית לטווח הארוך תעמוד על שיעור שנתי של 2-2.5%, ובהתאם לכך זהו בפועל באמת הפער בין ריבית המשכנתא הלא צמודה לריבית המשכנתא הצמודה. לכאורה ניתן להסיק אם כך שאין הבדל גדול בכדאיות בין לקיחת משכנתא צמודה לבין לקיחת משכנתא לא צמודה. הבדלי האינפלציה מתומחרים על ידי השוק בצורה סבירה בתוך הריבית.
אבל כדאיות ממוצעת אינה חזות הכול. מדוע למשל אנשים אחראים עושים ביטוח לבריאות, לבית ולמכונית? הרי ברור שבסופו של דבר רוב הסיכויים שמי שירוויח על הביטוח זו חברת הביטוח ולא המבוטח, אחרת עסקי הביטוח היו פושטים רגל. ברם, אף שהכדאיות הממוצעת של הביטוח היא שלילית ולא כדאי לעשות ביטוח, הרי שיהיו מקרים שבהם מי שלא יעשה ביטוח יחווה הפסד רכוש קטסטרופלי, ורוב האנשים מעדיפים להפסיד סכום נמוך בהסתברות גבוהה מאשר להפסיד סכום עתק בהסתברות נמוכה.
גם לקיחת משכנתא לא צמודה היא סוג של ביטוח – ביטוח נגד תרחיש של אינפלציה גבוהה מאוד, שלא בהכרח תשתקף בעליית יכולת ההשתכרות של לוקחי המשכנתא. אף שהתפתחות כזו נראית רחוקה, והמגמה העולמית היא שהאינפלציה מתה, אפשר לדמיין משברים כלכליים (הסוציאליסטים הפופוליסטיים ממיטים חורבן על כלכלת ישראל), ביטחוניים (אירן, חיזבאללה וכיוצא באלו), אסונות טבע או משברים גלובאליים, שיניבו תוצאה שכזו.
ראוי לציין שללקיחת משכנתא לא צמודה יש תופעת לוואי – ערכו הריאלי של ההחזר בשנים הראשונות גבוה משמעותית מערכו הריאלי של ההחזר בשנים האחרונות. זאת משום שההחזרים זהים בערכם הנקוב לכל אורך התקופה, אבל בשלהי התקופה ערך השקל כבר צפוי להישחק משמעותית, ולפיכך ייקטן הערך הריאלי של אותו סכום הכסף. מצד אחד זו תוצאה חיובית שכן מקטינה את חבות המשכנתא הכוללת (החוב מחוסל מהר יותר ולפיכך הריבית פוחתת). מצד שני, אם זוג מצפה שיתפנה לו סכום משמעותי של כסף בהמשך חייו או שכוח ההשתכרות שלו יגדל משמעותית, לא בטוח שכדאי לו לשלם יותר בשנים הראשונות מאשר בשנים האחרונות.
תמריץ 