הסבר חדש לגמרי לבועת הנדל"ן

נדיר לקרוא כתבה שנותנת לך פרספקטיבה חדשה לגמרי על נושא לעוס. אבל זה מה שקרה לי כשקראתי את הכתבה של מירב ארלוזורוב על ייבוא עובדי הבניין הזרים. המחסור בפועלי בניין הוא אחת הסיבות לקושי לעמוד בקצב הבנייה שמכתיב הגידול באוכלוסיית ישראל ולהתנפחות מחירי הנדל"ן.  מה פשר המחסור הזה? מסתבר שמשרד החוץ לא מצליח לחתום על הסכמים עם מדינות אחרות, ובפרט עם סין, להבאת פועלי בניין לארץ. מדוע? מירב ארלוזורוב טוענת שהמדינה מתעקשת על סטנדרטים חוקיים גבוהים שיתנו לפועל הבניין הזר זכויות ולא יהפכו אותו לעבד של חברות כוח אדם, פקידי שלטון וגוזרי קופונים למיניהם. לממשלות בצד השני יש אינטרסים אחרים, מושחתים יותר. האם בועת הנדל"ן והמחסור בדירות נובעים אם כך מהרצון להיות הגונים עם פועל הבניין הזר? זה גילוי חדש ומרתק וגם קצת מוזר – מצד אחד חובתנו לשמש אור לגויים, אך מצד שני למה אנחנו צריכים לדאוג לפועלים הסינים יותר מאשר ממשלת סין דואגת להם?

מס שכירות, פטור ממע"מ וחוקי הכלכלה

יאיר לפיד מקדם כבר זמן רב את תוכנית פטור המע"מ שלו (שדנתי בה באריכות בעבר). לאחרונה עלה רעיון חדש לרגולציה בסוגיית הדיור – הטלת מס על משכירים, לפחות בחלק מהנסיבות.  כפי שאפשר לראות באתרים הכלכליים, הטוקבקיסטים ברובם אינם מקדמים בברכה את שתי התוכניות.   הטענה הנפוצה היא שהפטור ממע"מ יגולגל לכיסי הקבלנים ואילו המס על המשכירים יגולגל על השוכרים.

מה שמעניין לשים לב הוא ששתי הטענות האלו סותרות אלו את אלו. אסביר מדוע.

מי שחושב שהפטור ממע"מ יגולגל לכיסי הקבלנים מסתכל על חוקי הכלכלה כך: כל אחד מנסה להוציא מזולתו את מקסימום הכסף שהזולת מוכן לשלם. מכיוון שקוני הדירות כבר הוכיחו שהם מוכנים לשלם סכומים גבוהים על דירות, הקבלנים ימשיכו להוציא מהם את אותו סכום. זאת אף על פי שעכשיו הסכום הזה הולך כולו אל הקבלנים, בלי נתח מע"מ שגובה המדינה.

תפיסה זו של חוקי הכלכלה היא הגיונית מאוד, אם כי לא תמיד מקיפה את כל הניואנסים המעורבים בדבר. אבל אם ניישם אותה על מחירי השכירויות היא אומרת שמשכירים לא יכולים לגלגל מס על שוכרים. כאמור כל אחד מנסה להוציא מזולתו את מקסימום הכסף שהזולת מוכן לשלם. בשל כך אם המשכירים היו יכולים להוציא עוד כסף מהשוכרים, הם היו עושים זאת כבר בטרם המס.  אין שום סיבה שהנהגת מס על דמי שכירות תשנה משהו ותאפשר להם להוציא מהשוכרים עוד כסף.

ההצעה המטורפת של מיכאל שראל

מיכאל שראל, שהיה הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מציע אלטרנטיבה משלו לרעיון של יאיר לפיד בדבר הורדת המע"מ. במקום להוריד מסים על דיור מציע שראל להעלותם בצורה קיצונית – למסות כל מכירת דירה במס שבח, גם אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר.  זו הצעה שהשלכותיה די מדהימות – אדם שמחזיק בדירה אחת ורוצה לעבור לדירה אחרת באותה רמה פשוט לא יוכל, מאחר שישלם מס על מכירת הדירה האחת ולא יוותר לו מספיק כסף לקנות דירה שנייה מאותה רמה. כל החלטה לשנות מקום מגורים תהיה כרוכה בקנס עצום, ותגרום לכך שמעבר ממקום למקום יהיה כרוך בירידה ברמת המגורים. אפשר לרחם על ההורים שרוצים לעבור לעת זקנה קרוב לילדיהם ויתקשו לעשות זאת, או על מישהו שמצא מקום עבודה חדש ורוצה לגור בקרבתו. תחשבו למשל על הטרגדיה שתהיה נחלת חלקם של אלו שבורחים משכונה מתחרדת שאינה מתאימה עוד לסגנון חייהם, או שעובדים זרים ממלאים אותה. לא די בכך שגירשו אותם מהשכונה, הם גם יצטרכו לרדת משמעותית ברמת הדיור שיוכלו להרשות לעצמם (או שישכירו דירתם ויעברו לשכור דירה אחרת. כך יצטרכו להתעסק עם שוכרים ובעצמם יהיו נתונים לחסדי בעל דירה).

ההצעה של שראל נותנת תמריץ לחוסר יעילות קיצוני מבחינה כלכלית. למשל, במקום שמישהו יגור ליד מקום עבודתו החדש ויחסוך כך נסיעות, פקקים, זמן, דלק וזיהום, הוא יצטרך להישאר בדירה הישנה ולנסוע ממנה. או, גרוע מכך, יישאר במקום העבודה הישן שבו אינו ממצה את הפוטנציאל שלו, כדי להישאר קרוב לדירה.

בכל העולם מבינים כל זאת. לא ידוע לי על מדינה מערבית אחת שאינה נותנת פטור משמעותי ממס במכירת דירת המגורים. אבל מי שהיה הכלכלן הראשי של משרד האוצר לא מבין. לא ייאמן. בכל העולם היהודים ידועים במיומנות הכלכלית המזהירה שלהם, אבל במדינת היהודים אנשי הכלכלה הם כה מאכזבים.

הכרעת הדין בעניין הולילנד ובועת הנדל"ן

הסיפור הנפתל של פרוייקט הנדל"ן הולילנד מוכרע היום בבית המשפט. מהמסתמן בעת כתיבת שורות אלו נראה שהשופט מכריע שניתן שוחד כדי לקדם את הפרוייקט. מה שכמעט לא דובר עליו הוא הקשר בין הסיפור המשפטי העגום הזה לבין מצבה של בועת הנדל"ן.  כל כך קשה לקדם בנייה חדשה, כי הביורוקרטיה רבה, ולפיכך אין מנוס מלתת תמריצים למי שביכולתם לשנע את גלגלי הביורוקרטיה – מכערים, פקידי ציבור ואנשי עיריה. אם אין מנגנון מסודר וחוקי של תמריצים לצליחת מכשולי הביורוקרטיה, יופיעו התמריצים האפלים שמתחת לשולחן, השלמונים והשוחד. לחילופין, ואולי גרוע יותר, בהיעדר תמריצים לבנייה לא תהיה לצעירי המדינה קורת גג ראויה.

.

חוק שכר הדירה החדש של לפיד – עיתוי בעייתי במיוחד

יאיר לפיד לא נח. אחרי ההצעה הדרמטית בנושא ביטול המע"מ שדנתי בה בפוסט הקודם, הוא מתכנן שינוי מקיף גם ביחסי שוכרי הדירות ומשכיריהן. על פי מה שהתפרסם, בכוונתו להציע שלא ניתן יהיה להעלות שכר דירה לשוכרים במשך שלוש שנים.

בעיקרון, זו הצעה סבירה.

יש לשים לב – ההצעה הזו נבדלת באופן דרמטי מהצעות אחרות, קומוניסטיות ממש באופיין, שהוצעו על ידי מפלגות השמאל בכנסת בשנים האחרונות (למשל על ידי יו"ר מפלגת העבודה בוז'י הרצוג, שבעצמו גר בוילה ששווה עשרה מיליון שקלים). לפי אותן הצעות, שכר הדירה שיכול משכיר לגבות משוכר יפוקח באופן גורף לאורך שנים, ולמעשה הדירה תופקע חלקית מחזקת בעליה, וכמעט תולאם – רשויות ממשלתיות יקבעו את שכר הדירה. אלו הצעות איומות ונוראות, שיחוללו את אותו נזק שמחולל קומוניזם בכל מקום שבו הוא מונהג – אינספור ביורוקרטיה, מחסור והזנחה. זאת מלבד הבעיה המוסרית שבפגיעה כזו בחופש הקניין.

הצעת לפיד שונה מאוד – היא אינה קומוניסטית, אלא הוגנת למדי. על פיה ניתנת לשוכר ולמשכיר הזדמנות להתמקח באופן חופשי על המחיר, כמו במצב הנוכחי. רק שבמצב הנוכחי המקובל הוא שההתמקחות מתחדשת מדי שנה, דבר המקשה על שוכרים להשקיע בדירה ובריהוטה, מתוך חשש ששהותם בה תסתיים במהרה. לעומת זאת, במצב שישרור לפי הצעת לפיד, ההתמקחות תיעשה מדי שלוש שנים, מה שייתן לשוכרים אורך נשימה ויציבות.

אלא שכמעט בוודאות תגרום הצעת לפיד לעליית מחירי השכירות. הסיבה היא פשוטה – בעת ההתמקחות על דמי השכירות, משכירים מנסים, מטבע הדברים, להשיג שכר דירה גבוה ככל האפשר. החשש שבסופו של דבר גורם להם להתפשר הוא החשש שלא יימצא שוכר והדירה תישאר ריקה. אם הדירה תישאר ריקה חודש, זהו נזק כספי ששקול לאובדן 8% מדמי השכירות לתקופת החוזה, וזהו אובדן משמעותי. לעומת זאת, על פי הצעת לפיד, משך חוזה יהיה שלוש שנים. הכדאיות של השארת הדירה ריקה תגדל משמעותית. זאת מאחר שהותרת דירה ריקה למשך חודש למשל תהיה שקולה רק לאובדן 2.6% מדמי השכירות לתקופת החוזה, ואילו תוך כדי החודש הזה יכולים להגיע שוכרים חדשים עם נכונות לשלם יותר, אולי למשל יסכימו למחירים גבוהים ב-10% או ב-15%.

במילים אחרות, הצעת לפיד ככל הנראה תגרום לבזבוז משאבים מסוים – דירות שהיו יכולות לאכלס בני אדם יישארו ריקות. התוצאה היא שצד ההיצע של הדירות להשכרה יקטן, צד הביקוש יישאר זהה ולפיכך המחירים יעלו.  איני אומר שזהו שיקול החלטי נגד ההצעה – ניתן לשקול את התועלת שבה, מתן יציבות לשוכרים, כנגד הנזק שבה, להתווכח להיכן הכף נוטה ולחכות לנתונים אמפיריים שיהוו הוכחה לכאן או לכאן.

אולם העיתוי שלפיד מציע הוא בוודאי שגוי – זאת משום שלפי הצעת פטור המע"מ שלו לזוגות צעירים, יגדל משמעותית הביקוש לשכירות בקרב אלו שלא הגיעו למצב שבו הם עומדים בקריטריונים לפטור ממע"מ – לא הולידו ילד, לא הגיעו לגיל 35 שבו יתאפשר גם לרווקים לקנות בהנחה, לא מצאו פרויקט חדש לטעמם.   השילוב של עליית הביקושים לשכירות, כתוצאה מהאופן בו ניתן פטור המע"מ לדירות חדשות, יחד עם הקטנת ההיצע, כתוצאה מחוקי השכירות החדשים, יכול להיות הרסני ממש.

דירות בלי מע"מ – מה המשמעות?

נראה שיאיר לפיד החליט על צעד דרמטי באמת – הנהגת אפס אחוז מע"מ על דירות חדשות עבור זוגות צעירים ששירתו בצבא\שירות לאומי.

מה המשמעות?

חוקי הכלכלה קובעים שמחירי הדירות נקבעים על פי ביקוש והיצע, לא על פי מסים. לכן קשה להאמין שבטווח הארוך זהו צעד שיכול להוריד את מחירי הדירות. ניסיונות דומים להוזיל את מחירי הדירות באמצעות הטבות לקונים נכשלו, וכתבתי על כך בעבר.  הצפי הכלכלי הוא שהקבלנים ימשיכו למכור את הדירות באותו מחיר שמכרו בעבר ואת ההנחה ישלשלו לכיסם.

עם זאת, זהו צעד חיובי מבחינות אחרות. ראשית, אם יישמרו הקריטריונים הנוכחיים, הצעד נותן תמריץ כלכלי עצום לשירות בצבא ולשירות אזרחי. בעבר צעדים דומים שהפלו לטובה משרתים בצה"ל נפסלו בידי בג"ץ בשל האפליה נגד הערבים שאינם משרתים בצבא. עם זאת, מתן ההטבה גם למי ששירת שירות אזרחי והתרחבות השירות האזרחי בקרב הערבים מוציאה את העוקץ מטיעון האפליה. השירות הצבאי והאזרחי אולי אינו נושא בחובו תועלת לכלכלה כשלעצמו, אבל עבור החרדים והערבים הוא מהווה מפתח להשתלבות בחברה ובציבור העובדים, השתלבות שתקבע את עתידה של המדינה.

שנית, אחד המשפטים המפורסמים ביותר בתולדות הכלכלה הוא זה של ג'ון מיינרד קיינס שבז לייחוס חשיבות רק להשפעות כלכליות שיתמידו בטווח הארוך – "בטווח הארוך כולנו מתים", אמר.  לכן גם אם בטווח הארוך זהו כלי חסר תועלת להורדת מחירי הדירות, הרי שגם הטווח הקצר אינו נטול חשיבות. התחושה שלי, ואולי אני טועה בכך, היא שבטווח הקצר יהיה קשה לקבלנים לגלגל את כל ההטבה לכיסם. התנהלותם תעמוד תחת פיקוח הדוק של הממשלה, שככל הנראה תנהיג מחירי מקסימום, וגם של העיתונות, ומי שינסה לגלגל את הטבת המע"מ לכיסו יזכה למקלחת רותחין, לפגיעה בתדמית הציבורית ואולי לחרם צרכנים. אמנם ניתקל בתופעה שבה המתנה בתורים תחליף התמקחות על מחירים.

שלישית, גם אם הכסף יעבור בסוף לקבלנים, גם הפחתת מסים שמוצאת דרכה לכיסי קבלנים אינה נטולת תועלת כלכלית. מכיסיהם הכסף ייצא וישוב ויתגלגל במשק. אמנם ברור שאף שכל הפחתת מסים ראויה לשבח במצב המקרו-כלכלי הנוכחי, הפחתת מסים לקבלנים עשירים היא פחות אפקטיבית ורצויה מהפחתת מסים לזוגות צעירים עניים.

רביעית, גם אם הכסף יעבור לקבלנים, אולי פעולות תמ"א 38 ופינוי בינוי שקודם לכן היו לא כלכליות מבחינתם יהפכו עתה לרווחיות, וכך ישתנה משהו לטובה גם מבחינת הדבר האמיתי שיכול להוביל להורדת מחירי דירות לטווח הארוך – היצע הדירות.

חמישית, הרבה תלוי בגמישותו ובתחכומו של מנגנון מחירי המקסימום שיונהג, וקשה לנבא את ההשלכות המלאות לפני שמבינים את כלליו.  למשל, ייתכן שהרצון לבנות דירה שתעמוד במחירי המקסימום יביא לפגיעה בסטנדרט הבנייה המקובל כיום. האם זה דבר טוב או רע? תלוי בנקודת המבט.

לסיכום, לצעד של לפיד יש סיכוי טוב להפחית את מחירי הדירות בטווח הקצר, אך תועלתו בהפחתת המחירים בטווח הארוך היא קטנה, גם אם לא לגמרי אפסית. התועלת העיקרית לטווח הארוך היא שהקריטריונים להטבה מהווים מתן תמריץ לשירות בצה"ל ולשירות אזרחי, אך רק בהנחה שהמפלגות החרדיות והערביות לא ירכשו כוח פוליטי שיאפשר להן לחבל בקריטריונים.  מנגנון מחירי המקסימום שיונהג עדיין לא ברור.

סין – לאן?

הידיעות על האטה בסין הובילו לירידות חדות בוול סטריט בשבוע שעבר.   השאלה לאן פני סין נראית כשאלה החשובה ביותר לכלכלה העולמית בעת הזו.

בסין מתחוללת בשנים האחרונות בועת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה, בועה שמגמדת לחלוטין את הבועה האמריקנית בעשור האחרון ואת הבועה היפנית שהתחוללה בסוף שנות השמונים. הבועה הסינית אינה מתאפיינת רק במחירי בתים גבוהים במיוחד, אלא גם בהיקף עצום של בנייה, מעל ומעבר לצרכי המשק הסיני בעתיד הנראה לעין. אף שערי רפאים ממלאות את סין, הבנייה האינטנסיבית אינה מאטה. לגמרי לא ברור מדוע מדינה שאוסרת על אזרחיה להביא יותר מילד אחד לעולם זקוקה לכל כך הרבה מבנים חדשים.

אם קריסת הבועה היפנית הביאה לאפס צמיחה ביפן במשך שני עשורים, ואם קריסת הבועה האמריקנית המיטה על העולם משבר כלכלי חמור מאין כמוהו ב-2008, מה תהיה המשמעות של קריסת הבועה הסינית, הגדולה בהרבה במימדיה?  לא ברור, אבל אני דווקא נוטה להיות אופטימי ולהניח שנזקיה יהיו חמורים פחות משנדמה.

אם נסתכל על הנפגעים מקריסת הבועה הסינית – מחוץ לסין מדובר במדינות שמייצאות לסין את חומרי הגלם איתם נעשית הבנייה המטורפת הזו. אבל עבור אוסטרליה למשל, יצואנית של ברזל לסין, יכול להיות שמדובר יהיה בסופו של דבר בברכה במסווה. חומרי גלם מבוקשים יוצרים "מחלה הולנדית", גורמים לתיסוף אדיר במטבע והורסים תעשיות יצוא פרודוקטיביות יותר. נפילת מחירי חומרי הגלם מרפאת מהמחלה ההולנדית ולפיכך אינה בהכרח כזו קטסטרופה.  התהליך הזה בעיצומו – הדולר האוסטרלי כבר עבר פיחות של 20% משיאו.

גם בסין עצמה לא בטוח שקיומם של מבני מגורים בשפע ובזול, כפי שיהיה המצב אחר התפוצצות הבועה, מהווה כזה אסון. הלוואי עלינו מצב שבו אין מחסור בדירות. אלא מה – בשיטה הכלכלית המקובלת במערב שווי דירות מתורגם לכסף במאזני הבנקים, וכסף זה מצידו מתורגם להלוואות ומניע את הכלכלה. לכן נפילה במחירי הדירות, אף שבעצם מייצגת לעתים קרובות מצב חיובי של העדר מחסור (יש די והותר דירות לכולם), מאיצה שרשרת הרס כלכלית.

אבל האם השיטה הכלכלית המקובלת במערב מקובלת גם בסין? אני לא חושב. בסין מה שקורה בכלכלה הוא מה שהממשלה המרכזית רוצה שיקרה בכלכלה, בלי הרבה קשר למה שכתוב במאזן בנק כזה או אחר. אני לא מאמין שבסין יתקיים הנתק שנוצר בכלכלה המערבית בין יכולתם של הממשלה ושל הבנק המרכזי לפתור בעיות, לבין הפחד שלהם לעשות זאת – מה שהמשיל עליו אדייר טרנר את המשל היפה:

"נגידי הבנקים המרכזיים הם כמו הקוסם מארץ עוץ, רק הפוך. הם עסוקים בלהכחיש שיש להם יכולת לעשות דברים שהם יכולים לעשות".

ניתן לסמוך על ממשלת סין שלא תכחיש את יכולתה לפתור את הבעיות שייווצרו כשתתפוצץ בועת הנדל"ן. לפיכך יש את כל הסיבות להאמין שלטווח הארוך סין תוסיף לצמוח. אמת, מי שקנה במיטב כספו בית בעיר רפאים סינית יבכה את מר גורלו כמו משקיע אמריקני ששם כספו בליהמן ברדרס. ועדיין,  כמנוע הצמיחה העולמי, ימיה היפים של סין עוד לפניה.