מחסור בדימיון, מחסור אמת

לאחרונה הושמעו אזהרות לפיהן הבנייה המוגברת מסכנת את המשק הישראלי. אם יבנו יותר מדי דירות ומחיר דירה בשוק יצנח, הדבר יסכן את יציבות הבנקים ולפיכך את יציבות המשק כולו. האם יש אמת בדבר? האם בנייה עודפת של דירות הרסנית לכלכלה?  מטרת הכלכלה היא פיתרון מחסור ולפיכך זו לכאורה טענה אבסורדית. איך ייתכן שפיתרון המחסור במקום להועיל יחולל אסון?  ובאמת בניית עוד ועוד דירות מצוינת לפתרון המחסור האקוטי בשטחי מגורים אך עלולה להיות רעה לגליונות האקסל ולמאזנים כספיים. מכאן אנו פונים לשני נתיבים. בנתיב שבו אנו מסתמכים על נגידי בנקים ועל ממשלות חלשים ומוגי לב האסון במאזנים מחלחל חזרה אל הכלכלה ומשתק אותה לאורך שנים. ארה"ב התברכה בנגיד בדמותו של בן ברננקי ובנשיא בדמות אובמה ולכן ניצלה מחזרת השפל הגדול בשנת 2009 אבל שנאת הקונגרס הרפובליקני לאובמה הקשתה על הגדלת תקציבים והתאוששות מהירה וכך שקעה ארה"ב במיתון הגדול.  אבל יש גם נתיב שבו בנייה רבה אינה מחוללת צרות. סין מגלה נחישות בלתי רגילה בניפוח בועת הנדל"ן שלה ולכן מדיניותה הממשלתית מאפשרת ספיגת כמויות עצומות של בנייה עודפת. 

הניסיון שהצטבר מאז המשבר מראה שזעקות "בועה בועה" שהפכו לכה נפוצות אחריו היו מוגזמות ביותר. לא סין, לא קנדה ואוסטרליה שחשופות מאוד למשק הסיני, ואפילו לא בריטניה שאחרי הברקזיט – כל אלו לא חוו התפוצצות בועת נדל"ן למרות האזהרות הרבות. למדינות אלו מטבע עצמאי שנשלט בידי בנק מרכזי המנוהל בידי נגיד מוכשר. ספק אם דווקא ישראל, שגם לה מטבע משלה, וגם מומנטום דמוגרפי מעולה כמו גם חוקי לקיחת משכנתא מגבילים, היא מדינה שצריכה להיות בהיסטריה מהתפוצצות בועה הרסנית. תהיה זו טעות חמורה להחליף את החשש מבעיה אמיתית, מחסור בדירות, באימת בעיה דמיונית שקיימת בעיקר בגליונות האקסל של נגידי בנקים בינוניים ושרי אוצר משותקים.

מודעות פרסומת

עיתונאי גלובס – המנהלים העליונים של חיינו

נראה שלאתר גלובס יש יומרות חדשות. הוא לא מסתפק בדיווח ובפרשנות בנושאים כלכליים, אלא מתיימר להיות מדריך ומחנך עליון לחיינו. כאילו היו כותביו מורי זן חרושי קמטים או לחילופין רבנים בישיבה ליטאית בבני ברק. בכתבה מהיום דן גלובס בדירות קטנות במיוחד שמוצעות להשכרה בתל אביב, לפעמים עם מטבח משותף לשתי דירות ומסכם:

השוק החופשי מצליח להניב שלל פתרונות יצירתיים מצד בעלי דירות, והביקוש הגדול לשכירות מוביל להשכרת נכסים שעל פי תזכיר החוק שפורסם בשנה שעברה היו מוגדרים כדירות שאינן ראויות למגורים. תמיד תישמע הטענה שיש מי שרוצה לשכור את הדירות הללו וזה המחיר שהוא מוכן לשלם בעבור קורת גג, בעיקר אם מדובר בעיר גדולה, אבל טענה שכזו אסור שתתקבל. המדינה חייבת לקבוע רף מסוים של סטנדרטים שלא יאפשרו לכל בעל דירה בעל דמיון מפותח להשכיר נכסים לפי ראות עיניהם, גם אם יש אנשים שמוכנים לשלם בעבורן אלפי שקלים בחודש

בטקסט הזה גלובס מחליט עבור אנשים שמוכנים לשלם הרבה כסף כדי לגור בדירה שכורה קטנטנה שעיתונאיו יודעים עבורם מה טוב להם. לא משנה אם אתם צעירים, שחלומם הגדול הוא לגור לבד בעיר הגדולה ולא עם אבא ואמא או עם שותפים, ומוכנים להסתפק במעט מאוד מטרים רבועים. אם הדירה לא מספיק מרווחת, היא לצנינים בעיני גלובס. אתכם ואת בעל הדירה שמשכיר לכם, צריך לדווח למשטרה כדין פורעי חוק. כי מי ישמש לנו כפוסק עליון בשאלה איך ראוי לחיות והיכן יש להתגורר, אם לא אתר גלובס.

האם הורדת ריבית מצמצמת?

כידוע ההשקפה המוניטריסטית בכלכלה מאמינה בכך שניתן ורצוי לווסת את כמות הכסף בשווקים. כאשר הכמות גבוהה מדי תהיה גם האינפלציה גבוהה מהרצוי. במצב זה יש להעלות ריבית ובכך להביא ליציאת כסף מהשוק ולקיטון באינפלציה. במצב ההפוך שבו כמות הכסף נמוכה מדי, יש להוריד ריבית וכך להביא לעליה באינפלציה ולחיסול מגמות דפלציוניות אם קיימות.
כללים פשוטים אלו מנחים את פעילותם של הבנקים המרכזיים בכל העולם המערבי. ההנחיות האלו הן כה ברורות וחד משמעיות שככל הנראה גם אלגוריתם מחשב יכול היה ליישמן די בקלות, וייתכן שנגיד בנק מרכזי הוא תפקיד די מיותר.

אולם מפעם לפעם עולים בדיון הכלכלי טיעוני כפירה – האם ייתכן שירידה בריבית היא דווקא בעלת אפקט מצמצם ואילו העלאה בריבית היא בעלת אפקט מרחיב?
אחרי הכול, אם הריבית עולה אז החוסכים מקבלים יותר כסף ויכולים להשתמש בו לצריכה, ואם היא יורדת החוסכים צריכים להצטמצם.
על פניו הטענה אינה סבירה. נכון שהחוסכים מקבלים יותר בסביבת ריבית גבוהה אולם אז מנגד הלווים משלמים יותר ונשארים עם פחות כסף. ברור שנטייתם של הלווים לצרוך גדולה מזו של החוסכים (שהרי על שם רצונם לחסוך ולא לצרוך הם קרויים חוסכים) ולכן מה שקורה לכסף שלהם יותר משמעותי למשק מבחינת השפעתו על צמיחה ותעסוקה. בנוסף ריבית נמוכה מהווה תמריץ ללקיחת הלוואות נוספות ולהזרמת כסף חדש למשק.

אפשר אמנם לדמיין סיטואציה שבה הורדת הריבית גורמת לחוסכים לחסוך עוד יותר לקראת העתיד, שהרי על הריבית אינם יכולים לבנות, ובכך מפעילה השפעות מצמצמות. עם זאת אפקט כזה מנוגד להשפעה הישירה של "אפקט העושר" – הורדת ריבית מנפחת מחירי נכסים בטווח הקצר וגורמת לאנשים לחוש עשירים יותר.

אפקט העושר תורם להגברת הצריכה, אולם יכולה להיות לו השפעה דו משמעית כאשר הנכס שערכו מתנפח הוא בעל משמעות כפולה – גם כנכס השקעה וגם כמוצר צריכה. מי שמחזיק בו כנכס השקעה יחוש עשיר יותר, אך מי שרוצה לקנות אותו ולהשתמש בו כמוצר צריכה יצטרך להצטמצם על מנת להשיגו. זהו כמובן המצב לגבי דירות. הן גם נכס השקעה כמו מניות או אגרות חוב אך הן גם נכס לצרוך – לגור בו וליהנות ממחסה בין כתליו. אם הריבית יורדת ואם מחירי הדירות מתנפחים, כולם צריכים לחסוך יותר על מנת להחזיק בדירה וכך הגענו למצב שבו הפחתת הריבית מקטינה הצריכה השוטפת בניגוד לתפקידה הצפוי.

האם ניפוח מחירי הדירות הוא בעל השפעה כה מצמצמת שהוא מבטל את השפעותיה המרחיבות של הורדת הריבית? אין זה נשמע סביר. אחד המנגנונים שדרכם עובדת הורדת הריבית הוא חזק מאוד – הקטנת ערך השקל ביחס לשאר המטבעות. לכך יש השפעה מרחיבה ברורה בשל התמריץ הגובר להשתמש בעבודתם של מועסקים ישראלים.   יש לנו גם ראיה אמפירית – סטנלי פישר הוריד בחדות את הריבית במהלך המשבר הפיננסי הגדול וכך כלכלת ישראל שמרה על צמיחה ועל תעסוקה, על אף שבועת הנדל"ן התנפחה באותן שנים.

בכל אופן נראה סביר להניח שהתנפחות בועת הנדל"ן היא בעלת השפעה מצמצמת כלשהי. כיצד אפשר להוריד השפעה זו למינימום?

פתרון אחד הוא ברור מאליו – הגדלת ההיצע ובניית יותר דירות, כך שהורדת הריבית לא תלווה רק בניפוח מחירי הנדל"ן, אלא בעיקר בריבוי עבודה בענף הבניין והקבלנות. כך קרה בבועות הנדל"ן בארה"ב ובסין, שהיו כרוכות לא רק בעליית מחירים אלא גם בבנייה עצומה ולפיכך היה להן אפקט מרחיב חזק. אולם הגברת הבנייה בישראל היא לא קלה לביצוע, שהרי כולם רוצים בכך ובכל אופן הדבר מתמהמה. פתרון אחר הוא נקיטת אמצעים שיקטינו את החיסכון שצריכים לחסוך קוני הדירות, כמו הצעתה של חברת הכנסת אורלי לוי-אבוקסיס לאפשר משכנתא על 90% מערך הדירה. ההצעה של לוי-אבוקסיס לא כל כך תעזור לקהל היעד שלה, הזוגות הצעירים, אך תעזור לצמיחה הכללית במשק. פתרון שלישי הוא לנקוט באמצעים שיבטיחו שהכסף שמוציאים קוני הדירות יחזור למשק. למשל, אם קק"ל היא הבעלים על חלק גדול מקרקעות המדינה, וערך קרקעות המדינה מתנפח בשל הורדת הריבית, אז חשוב שרווחי קק"ל לא יתקעו להם סתם בקופת המזומנים השמנה שלה, אלא יעברו לממשלה שתשתמש בהם למימון התקציב השוטף.   פתרון אחר הוא גביית מסים גבוהים על עסקאות נדל"ן, אם כי יש צורך לחשוב על מסים שלא יהוו תמריץ שלילי לבנייה. גם אם תינתן לבנקים אפשרות  לחלק דיבידנדים יפים מרווחי ענף המשכנתאות, הדבר יכול לשרת את אותה המטרה. כל אלו אמצעים שיהפכו כסף שנחסך כדי לרכוש דירה לכסף שמגיע לממשלה שמפזרת אותו על המשק, ויבטלו את האפקט המצמצם של החיסכון לדירה. מעניין לשים לב שמפרספקטיבה זו תוכנית מע"מ אפס לא הייתה תוכנית טובה, מאחר שיכולה הייתה להביא לניפוח מחירי הדירות ולהגברת החיסכון לצורך קניית דירה מבלי שהממשלה תיקח נתח מהמחיר המנופח ותחזיר אותו לשימוש המשק.

מדלק נטול עופרת לחיים מופחתי דלק

אחת מהסיבות המרכזיות לצניחת מחירי הדלק היא הירידה במספר הקילומטרים הנעשים ברכב. ירידה זו נעוצה, לפחות בחלקה, בסלידה של הצעירים במערב מחיים פרווריים הבנויים סביב שימוש במכונית הפרטית. בשנות החמישים, השישים והשבעים הפרוורים היו יעד נכסף למשפחות צעירות שרצו להקים בית. אולם ילידי שנות השמונים והתשעים נוטים לראות את הפרוורים כמשעממים ונטולי חיוניות. הם נמשכים לעיר התוססת, הצפופה, מלאת בתי הקפה והמועדונים. הם מעדיפים נסיעות קצרות למקום העבודה או אף רכיבה על אופניים ותחבורה ציבורית על פני נסיעה ארוכה לעבודה הלוך וחזור במכונית הפרטית.

לתופעה זו יש קשר הדוק למשבר הדיור שלנו. גם פה הצעירים מוקסמים מהחיים בעיר. אולם לתוכניות בנייה ארציות נדרשים עשורים כדי להתעדכן, והמהפך האורבני עדיין לא הופנם בהן. לכן נוצר בארץ מחסור גדול בדירות באזורים אורבניים, ומחירי השכירות במרכזי הערים בגוש דן מרקיעים שחקים. יש כמה יוזמות נחמדות שנועדו לפצות על החסך, החל מהיוזמה להקים למודיעין מרכז עיר אורבני אמיתי וכלה ב"יוזמת נח", רעיון נועז להביא צעירים לשכונה אורבנית בנוסח מרכז תל אביב שתקום ליד תחנת הרכבת אופקים. אמנם יחלוף זמן עד שדברים יקרמו עור וגידים בהיקף משמעותי.

עולה השאלה – מה השתנה פתאום? איך הפכה העיר לכל כך אטרקטיבית והמכונית הפרטית לכל כך לא? יש הרבה הסברים. יש שמצביעים על מודעות גוברת לנושאים של איכות סביבה, אחרים מציינים את העובדה שהפרוורים משעממים בטירוף והדור הנוכחי, דור של הפרעות קשב שחי על ריטלין, צמא לגירויים נונסטופ (דבר שמשתקף גם בכך שהעלילה בסרטי תקופתנו הרבה יותר מהירה ומלאת גירויים, נושא שכבר שנוי במחלוקת בבלוג שלנו). יש כאלו שאפילו מציינים את הסמארטפונים – חיים עירוניים המסתמכים על תחבורה ציבורית הפכו להרבה יותר פופולאריים כי, בניגוד לנהיגה, הם מאפשרים להשתמש בסמארטפון תוך כדי, ומה יותר כיף לבחור או בחורה מאשר להעביר זמן איכות עם הסמארטפון שלהם.

אני חושב שלפחות בארצות הברית, ואולי לא רק שם, יש הסבר אחר מרכזי. להסבר זה יש קשר הדוק לתופעה אחרת – הירידה החדה, שלא תיאמן, בשיעורי הפשיעה. אם בעבר מעמד הביניים ברח מהערים כדרך לברוח מחיים בצוותא עם עניים קרימינליים, היום השיקול הזה כבר פחות משמעותי. אפשר ליהנות מקסמי העיר בלי לפחד כל הזמן. ומדוע ירדו שיעורי הפשיעה? גם זו שאלה שנויה במחלוקת עם הסברים רבים. בעבר הבאתי הסבר אחד שאמנם נשמע מעט מופרך, אך תומכיו מצביעים על הוכחות רבות – חשיפת ילדים לעופרת הופכת אותם לטיפשים ולאלימים. הוצאת העופרת מהדלק ומקירות הבתים הקטינה את הטיפשות ואת האלימות והפכה את המרכזים האורבניים לנעימים הרבה יותר. אם ההסבר הזה נכון, הרי שנסגר פה מעגל נחמד – הדלק נטול העופרת הפחית את הפשיעה, מה שנתן לאנשים את האפשרות לחיות בעיר, לנהוג פחות ולהקטין את צריכת הדלק הכוללת. כך עברנו מדלק נטול עופרת לחיים מופחתי דלק.

 

חוק השכירות החדש – מבורך

הצעת חוק השכירות החדש פורסמה, והיא עושה רושם טוב מאוד. הסעיף החשוב ביותר בחוק הוא איסור על העלאה משמעותית של שכר הדירה במשך שלוש שנים.  בעבר הסברתי מדוע הצעה כזו צפויה להעלות את שכר הדירה בטווח הקצר, בפרט כשמשולבת עם תוכנית מע"מ אפס. עם זאת, במחשבה שנייה, על אף שציבור השוכרים בישראל כנראה ישלם מחיר מסוים על החוק הזה, טוב שהוא ישולב בספר החוקים של מדינת ישראל, ויפה שעה אחת קודם.

כשאדם שוכר דירה ורוצה לחדש את החוזה, הוא נמצא בעמדת נחיתות מול בעל הדירה בשל עלויות הטרנזקציה שיהיו כרוכות בהחלטה שלו לעבור דירה. יעלה לו כסף לצבוע את הדירה בסיום החוזה לבקשת בעל הדירה, לצאת מוקדם מהעבודה כדי לראות דירות אחרות, לשכור מובילים ולהעביר חפצים אל הדירה החדשה. בעל הדירה יכול לנצל את חוסר הנעימות שבמעבר דירה כדי לקבל מהשוכר הקיים מחיר גבוה מזה שיכול היה להשיג בשוק החופשי.

כדי להקטין את עלויות הטרנזקציה ולהפוך את עמדת המיקוח לשווה יותר, רצוי שחוזה יהיה ארוך כך שעלות המעבר תהיה הוצאה של פעם בתקופה ארוכה. נראה ששנה אינה זמן ארוך דיו.  נכון אמנם שכדור הארץ מסיים סיבוב סביב השמש בתוך 365 ימים, אך זו סיבה שרירותית למדי לאפשר התמקחות מחודשת על שכר דירה מדי 365 ימים. הזמן שהחוק קובע – שלוש שנים – נראה הגיוני יותר.

אפשר לקוות שמתן אפשרות לשכירות בתנאים ידועים למשך שלוש שנים, יפתה יותר ויותר ישראלים לחיות בשכירות, וכך יקל על מצוקת מחירי הדירות.

תשעים אחוז משכנתא – עדיף בלי

חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס יוזמת הצעת חוק שלפיה זוגות צעירים יוכלו לקבל 90% משכנתא בקניית דירה. כדי להגן על יציבות הבנקים במקרה של נפילת ערך הדירות, המדינה תיתן לבנק ערבות על 20 אחוז מערך הדירה.

האם זו הצעה טובה או רעה? ההשפעות הן מורכבות, חלקן טובות וחלקן רעות. בצד החיובי ניתן לומר שהצעה זו תחולל אפקט שדומה לאפקט שמחולל בנק ישראל בהורדות ריבית ובהדפסות הכסף שלו. יותר הלוואות יינתנו במשק, יותר כסף יזרום, הצמיחה תעלה ויתרבו מקומות העבודה. בנוסף, הצעה זו מכוונת במיוחד את זרימת הכסף אל סקטור הבנייה. אם כך ניתן לשער שהתמריצים לבנות בית בישראל יעלו. אף שהמחסום העיקרי לבנייה בישראל אינו מחסור בכסף אצל הקבלנים, אלא חסמים ביורוקרטיים, בכל אופן סביר לשער שהגדלת התמריץ הכספי לבנות תגדיל את ההיצע. זקנים עקשנים שמסרבים לפינוי ובינוי ירוככו, עיריות יוקסמו מהכסף שיוכלו לקצור בהיטלי השבחה ויסבירו פנים ליזמים וכיוצא באלו.
העליה בזרימת הכספים תשפיע גם על הכנסות הממשלה שתקבל יותר מסים ותרוויח יותר על שיווק קרקעות וכך תאפשר לה לעשות דברים טובים בכסף הזה. בנוסף המוטבים של ההצעה יהיו הזוגות הצעירים, בפרט אלו נטולי ההון, וכך יהיה להם יתרון על פני המשקיעים ברכישת דירה ולא יצטרכו לגור בשכירות.

בצד השלילי ברור שמחירי הדירות יעלו עוד. דבר זה יקשה על הקונים, שיצטרכו לשלם יותר ולאורך שנים רבות יותר. קניית בית בישראל לא באמת תהפוך לפשוטה יותר, אף שדרישות ההון העצמי יירדו. העלייה הנמשכת במחירים רק תיצור מומנטום משל עצמה ותגדיל עוד את הבהלה לדירות ואולי שוב דווקא תאיץ במשקיעים להיכנס לשוק. תופעה זו תקבור את הקריירה הפוליטית של שר האוצר יאיר לפיד, וגם זה חבל כי לפיד בסך הכול פוליטיקאי חיובי.

כשבוחנים את הפלוס והמינוס מגיעים למסקנה שעדיף בלי הצעת החוק הזו, התועלת מוגבלת ועליות המחירים מובטחות.

מה יקרה כשההורים לא יהיו מסוגלים יותר לעזור עם הדירה?

גלובס פרסם השבוע כתבה המבשרת כי תם העידן שבו ילדים יכלו להסתמך על סיוע הוריהם בקניית דירה:

 "מחירי הדירות המטורפים, המשכורות הנשחקות, החסכונות הדלים, תוחלת החיים הגבוהה והפנסיות הנמוכות יכריחו את ההורים המתוסכלים, ואת הילדים המתוסכלים עוד יותר, להסתגל לעידן חדש שבו צריך להסתדר לגמרי לבד"

כל הכתבה שומרת על טון של נבואת זעם וכמובן מביאים את ירון זליכה הבלתי נלאה שאיכשהו שוב משרבב את טענתו הנצחית שהריבית הנמוכה מביאה למיתון (טענה אבסורדית השקולה לדאגה של פיזיקאי מכך שכוח המשיכה ימשוך את תושבי הארץ לכיוון הירח).

למקרא הכתבה עלתה בי התהייה – הרי אפשר היה להציג את הסיפור אחרת לגמרי, לא? אם ההורים כבר לא מסוגלים לתמוך יותר בילדיהם שקונים דירות, אזי זו סיבה שמחייבת שמחירי הדירות ירדו או לפחות ייקפאו, והרי זו התוצאה שכולנו שואפים אליה, לא? מצב שבו הורים לא מסוגלים לתמוך יותר בקניית דירות בידי הילדים אמור אפוא להיות שקול למצב שבו מקטינים את צד הביקוש לדירות בכל דרך אחרת, למשל על ידי העלאת שיעור הריבית – ומצב זה יוביל לירידת מחירים ולפיכך הוא לכאורה חיובי, אז למה להציג זאת בטון של נבואת זעם?