Archive for the ‘משכנתא’ Category

תשעים אחוז משכנתא – עדיף בלי

17 בנובמבר 2014

חברת הכנסת אורלי לוי אבוקסיס יוזמת הצעת חוק שלפיה זוגות צעירים יוכלו לקבל 90% משכנתא בקניית דירה. כדי להגן על יציבות הבנקים במקרה של נפילת ערך הדירות, המדינה תיתן לבנק ערבות על 20 אחוז מערך הדירה.

האם זו הצעה טובה או רעה? ההשפעות הן מורכבות, חלקן טובות וחלקן רעות. בצד החיובי ניתן לומר שהצעה זו תחולל אפקט שדומה לאפקט שמחולל בנק ישראל בהורדות ריבית ובהדפסות הכסף שלו. יותר הלוואות יינתנו במשק, יותר כסף יזרום, הצמיחה תעלה ויתרבו מקומות העבודה. בנוסף, הצעה זו מכוונת במיוחד את זרימת הכסף אל סקטור הבנייה. אם כך ניתן לשער שהתמריצים לבנות בית בישראל יעלו. אף שהמחסום העיקרי לבנייה בישראל אינו מחסור בכסף אצל הקבלנים, אלא חסמים ביורוקרטיים, בכל אופן סביר לשער שהגדלת התמריץ הכספי לבנות תגדיל את ההיצע. זקנים עקשנים שמסרבים לפינוי ובינוי ירוככו, עיריות יוקסמו מהכסף שיוכלו לקצור בהיטלי השבחה ויסבירו פנים ליזמים וכיוצא באלו.
העליה בזרימת הכספים תשפיע גם על הכנסות הממשלה שתקבל יותר מסים ותרוויח יותר על שיווק קרקעות וכך תאפשר לה לעשות דברים טובים בכסף הזה. בנוסף המוטבים של ההצעה יהיו הזוגות הצעירים, בפרט אלו נטולי ההון, וכך יהיה להם יתרון על פני המשקיעים ברכישת דירה ולא יצטרכו לגור בשכירות.

בצד השלילי ברור שמחירי הדירות יעלו עוד. דבר זה יקשה על הקונים, שיצטרכו לשלם יותר ולאורך שנים רבות יותר. קניית בית בישראל לא באמת תהפוך לפשוטה יותר, אף שדרישות ההון העצמי יירדו. העלייה הנמשכת במחירים רק תיצור מומנטום משל עצמה ותגדיל עוד את הבהלה לדירות ואולי שוב דווקא תאיץ במשקיעים להיכנס לשוק. תופעה זו תקבור את הקריירה הפוליטית של שר האוצר יאיר לפיד, וגם זה חבל כי לפיד בסך הכול פוליטיקאי חיובי.

כשבוחנים את הפלוס והמינוס מגיעים למסקנה שעדיף בלי הצעת החוק הזו, התועלת מוגבלת ועליות המחירים מובטחות.

מודעות פרסומת

משכנתא – ריבית קל"צ או ריבית צמודה?

30 בינואר 2014

רוב אזרחי המדינה אינם מתיימרים להבין הרבה במקרו-כלכלה, אבל לפחות החלטה אחת שצריכים לקבל הרבה מאוד ישראלים בחייהם דורשת הבנה מסוימת של מקרו-כלכלה.

ההחלטה הזו נוגעת למשכנתא ובעיקר לשאלה האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או צמודה. מצד אחד, ריבית המשכנתא הלא צמודה גבוהה יותר. מצד שני אם בוחרים באופציית המשכנתא הצמודה, בנוסף לריבית יצטרך משלם המשכנתא לשלם על האינפלציה.

לפיכך התשובה לשאלה מה עדיף באופן כללי, משכנתא צמודה או משכנתא לא צמודה, כרוכה בהכרח בניחוש שיעור האינפלציה הצפוי בעשר או בעשרים השנים הקרובות. הניחוש הזה הוא משימה קשה, ואולי אין טעם לעסוק בה ופשוט יש להקשיב למה שהשוק אומר. השוק מעריך שהאינפלציה השקלית לטווח הארוך תעמוד על שיעור שנתי של 2-2.5%, ובהתאם לכך זהו בפועל באמת הפער בין ריבית המשכנתא הלא צמודה לריבית המשכנתא הצמודה. לכאורה ניתן להסיק אם כך שאין הבדל גדול בכדאיות בין לקיחת משכנתא צמודה לבין לקיחת משכנתא לא צמודה. הבדלי האינפלציה מתומחרים על ידי השוק בצורה סבירה בתוך הריבית.

אבל כדאיות ממוצעת אינה חזות הכול. מדוע למשל אנשים אחראים עושים ביטוח לבריאות, לבית ולמכונית? הרי ברור שבסופו של דבר רוב הסיכויים שמי שירוויח על הביטוח זו חברת הביטוח ולא המבוטח, אחרת עסקי הביטוח היו פושטים רגל. ברם, אף שהכדאיות הממוצעת של הביטוח היא שלילית ולא כדאי לעשות ביטוח, הרי שיהיו מקרים שבהם מי שלא יעשה ביטוח יחווה הפסד רכוש קטסטרופלי, ורוב האנשים מעדיפים להפסיד סכום נמוך בהסתברות גבוהה מאשר להפסיד סכום עתק בהסתברות נמוכה.

גם לקיחת משכנתא לא צמודה היא סוג של ביטוח – ביטוח נגד תרחיש של אינפלציה גבוהה מאוד, שלא בהכרח תשתקף בעליית יכולת ההשתכרות של לוקחי המשכנתא. אף שהתפתחות כזו נראית רחוקה, והמגמה העולמית היא שהאינפלציה מתה, אפשר לדמיין משברים כלכליים (הסוציאליסטים הפופוליסטיים ממיטים חורבן על כלכלת ישראל), ביטחוניים (אירן, חיזבאללה וכיוצא באלו), אסונות טבע או משברים גלובאליים, שיניבו תוצאה שכזו.

ראוי לציין שללקיחת משכנתא לא צמודה יש תופעת לוואי – ערכו הריאלי של ההחזר בשנים הראשונות גבוה משמעותית מערכו הריאלי של ההחזר בשנים האחרונות. זאת משום שההחזרים זהים בערכם הנקוב לכל אורך התקופה, אבל בשלהי התקופה ערך השקל כבר צפוי להישחק משמעותית, ולפיכך ייקטן הערך הריאלי של אותו סכום הכסף. מצד אחד זו תוצאה חיובית שכן מקטינה את חבות המשכנתא הכוללת (החוב מחוסל מהר יותר ולפיכך הריבית פוחתת). מצד שני, אם זוג מצפה שיתפנה לו סכום משמעותי של כסף בהמשך חייו או שכוח ההשתכרות שלו יגדל משמעותית, לא בטוח שכדאי לו לשלם יותר בשנים הראשונות מאשר בשנים האחרונות.

משכנתא למאה שנה?

27 בספטמבר 2013

בווינט התפרסם רעיון מעניין – האם אפשר להקל על עול ההחזר החודשי של זוגות צעירים שרוכשים בית, באמצעות פריסת המשכנתא על טווחים ארוכים מאוד? אולי אפילו ניתן לדבר על משכנתא למאה שנה?

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4423838,00.html

ובכן, אם רוצים להקל על מצוקת הזוגות הצעירים, זהו רעיון נורא ואיום. אם יתקבלו משכנתאות של מאה שנה, יהיה יותר קל לעמוד בתשלומים על דירות ולכן מחירי הדירות יעלו עד ששוב לא יהיה קל לעמוד בתשלומים. בקצרה, עוד דלק לבועה ועם תוצאת לוואי אכזרית – קוני הדירות לא יוכלו לחלום על היפטרות מהמשכנתא בימי חייהם.

בעולם שבו שחרור קרקעות לבנייה נתון באמת בידי השוק החופשי ולא בידי מפלצת ביורוקרטית איטית להחריד, ייתכן שעלייה דרמטית במחירי הדירות הייתה מתמרצת בנייה מסיבית שבאמת הייתה פותרת את המחסור במקום מגורים. אבל מאחר שהחסם העיקרי לבניית עוד דירות הוא הביורוקרטיה התכנונית, אין טעם בעליית מחירים שתהווה תמריץ מוגבל בלבד לשיפור הביורוקרטיה.

אם כך, האם נסכם ונאמר שמשכנתא למאה שנה היא רעיון נוראי וזהו? לאו דווקא. זהו רעיון שדי דומה להפחתת ריבית. אסון לקוני הדירות, אבל ברכה למשק בכללותו.

מחירי הנכסים עולים, והדבר מגדיל רווחי חברות הנדל״ן, מנפח המניות בבורסה, מגדיל תקבולי המס של המדינה ויוצר עלייה בתמ״ג ובעקיפין מגדיל מספר מקומות העבודה.

זה מה שעושים נגידי הבנקים המרכזיים בעולם בשנים האחרונות – משקמים את הכלכלה על ידי ניפוח מחירי נכסים והפחתות ריבית. מדוע שלא יתמרצו את הכלכלה על ידי העברות כספים הישר לצרכן? כי הם מיושנים, עקשנים ותקועים בפרדיגמה שאבד עליה כלח. ועדיין, עדיף שיקום הכלכלה באמצעות ניפוח מחירי נכסים על הימנעות משיקום הכלכלה בכלל.