מרכז תל אביב ועתידו של טירוף מחירים

בשלהי שנות התשעים, כשביבי היה ראש ממשלה כמו עד לפני שבועיים ושנוא בידי השמאל כמו עד היום, היה דבר אחד שונה מאוד: דירת 3 חדרים במרכז תל אביב עלתה 200 עד 250 אלף דולר. היום דירה כזו יכולה לעלות בקלות 1.2 מיליון דולר ויותר. כלומר מאז הייתה עליית תשואה של 8% לשנה לערך. אם מצרפים דמי שכירות מקבלים 3% נוספים לתשואה, והכול נטו כי היה קל בתקופה זו לחמוק ממיסוי על שבח דירת מגורים. איזו השקעה מדהימה: 11% תשואה (אמנם לפני ניכוי אינפלציה). הרבה יותר טוב ממה שמדד המניות האמריקני ה-S&P 500 עשה מאז אותם ימים, ועל מניות היה גם מס משמעותי.

כל זה מעניין מאוד, אבל נחלת העבר. אם אינך היסטוריון, השאלה המעניינת נוגעת תמיד לעתיד. האם כך זה יימשך?

נימוקים לחיוב

הלחץ הדמוגרפי לא מתמתן: הצעירים שמפעילים כיום לחץ על מחירי הדירות במרכז תל אביב באים ברובם מהתינוקות שנולדו סביב שנת 1990. אלו שיפעילו לחץ בעוד 25 שנה יבואו מהתינוקות שנולדו סביב שנת 2015. בסקטור היהודי נולדו 74 אלף תינוקות בשנת 1990; 137 אלף תינוקות בשנת 2015. בנקודה זו אפשר להגיד "התביעה סיימה את טיעוניה". הטיעון הדמוגרפי הוא כל כך רב עוצמה שדי בו. צריך לצרף לו גם את העובדה ששנה אחר שנה מספר העולים לישראל גדול משמעותית ממספר היורדים ממנה וכמובן גם את הציפיה להמשך העליה בתוחלת החיים.

לא תהיה בניה דרמטית חדשה במרכז תל אביב: אם לא תנחת פצצת אטום אירנית על העיר ויצטרכו לבנות הכול מחדש, אז לא צפוי היצע דרמטי חדש. בנייני שלוש קומות אולי יהפכו בפרויקטים של תמ"א ובקצב איטי להחריד לבנייני חמש קומות, אבל זה מעט עד גיחוך לעומת הצפת הביקושים.

נימוקים לשלילה

הלחץ הדמוגרפי בא מקבוצות אוכלוסיה שאינן אוהדות את מדינת תל אביב: לפחות 30 אלף מהתינוקות של שנת 2015 שייכים לסקטור החרדי, ועוד רבים אחרים הם דתיים אדוקים. אלו מגזרים שמרכז תל אביב אינו המקום שמלהיב אותם. וגם אם יש מתוכם יציאה בשאלה, היא קטנה יחסית. מנגד אפשר לחשוש שהצמיחה הדמוגרפית הדתית תדחק חילונים מערים אחרות כמו ירושלים או פתח תקוה וכך תגביר את הלחץ על מרכז תל אביב.

הכסף ההייטקיסטי הוא בועה: מדינת תל אביב נהנית מזרימת הכסף העצומה לסקטור ההייטק ולשגשוגו במדינת ישראל. ייתכן שכמו בשנת 2000 יתברר שמדובר בבועה, והמשקיעים יחשבו כיוון מחדש. אני דווקא לא חושב שאנחנו בבועה. ייתכנו תיקונים פה ושם, אבל סביר בעיניי שההייטק והסטרטאפים ימשיכו להיות במוקד הצמיחה הכלכלית העולמית.

הכסף הגדול פוגע בעצמו: אנשים מצליחים רוצים לחיות היכן שחיים צעירים דלפונים ויצירתיים, אבל אם הדלפונים היצירתיים כבר לא יכולים להרשות לעצמם מגורים במרכז העיר, אז גם המצליחנים לא ימצאו עניין באזור. כך הכסף הגדול שמביאים המצליחנים ללב העיר משמיד את הסיבה שבגללה הם להוטים להגיע לשם מלכתחילה. עיריית תל אביב יכולה לפתור את הבעיה במידה מסוימת על ידי דיור בר השגה. אבל אין בכך באמת פתרון למצוקת הצעירים הדלפונים. רק מעטים יזכו בהגרלה שתאפשר להם חיים בלב העיר הנחשק. האחרים ישיגו פתרונות לעצמם בדרכים המסורתיות: דירות 40 מ"ר מחולקות ומגורים עם שותפים בתקווה שלא יתבררו כבלתי נסבלים. אלו מהם שבכל אופן יגלו אומץ ונועזות וילכו להצמיח סצנת צעירים תוססת במזרח רמת גן למשל, יתרמו משהו לבעיית מחירי הדירות כי ייצרו אלטרנטיבה נחשקת ממזרח לאיילון.

שיעורי הריבית לא יישארו על אפס לנצח: טראמפ וביידן שינו את הפרדיגמה הכלכלית. הם הגדילו תקציבים מתוך מחשבה שגרעונות אינם ביג דיל (השקפה שהבלוג פה הטיף לה במשך שנים). בכך הם פתחו פתח לשובה של האינפלציה ולשובן של הריביות הגבוהות. בארה"ב ואז בכל העולם. ריביות גבוהות משמע משכנתאות נמוכות. דבר זה יפגע במחירי הדירות.

הסיטואציה הביטחונית עומדת לפני הדרדרות: בימים שבהם דירה בתל אביב עלתה 200 אלף דולר, המדינה הצטמררה מהניסויים האירניים בשיהאב 3. שיהאב 3 הוא עובדה קיימת כיום וגרוע ממנו, הצטרפו אליו טילים מדויקים של החיזבאללה שמכוונים מלבנון. ובכל אופן המחירים עלו מעל ומעבר. לכאורה תושבי תל אביב הם שוטים שחוגגים על לבו של הר געש שמאיים להתפרץ. מה עוד שמבצע שומר החומות המחיש שישראל אינה מסוגלת באמת להעניש את האויב בחומרה עצומה גם אם תל אביב מופגזת ברקטות כפי שלא הופגזה מעולם. המחיר בחיי האדם ששילמו בעזה בתגובה לא היה מזעזע במונחים של שווי חיי אדם בעזה.

נראה שהשינוי במצב הביטחוני צריך להיות באמת קטסטרופלי כדי שיתבטא במחירים. במקרה כזה ייתכן שנחזה בצלילה בשווי השקל שתהפוך כל מצרך שקלי כלשהו, לרבות דירה במרכז תל אביב, לפחות ערך. גם אם אני נעשיתי פסימי לגבי ביטחון ישראל בעקבות המבצע בעזה, וגם אם חולשת ממשל ביידן מול אירן אינה מבשרת טובות, השוק שומר על אופטימיות כתמיד, והוא חכם ממני בהרבה.

יכול להיות גם שדרוג צנוע בהיצע אם הממשלה תקח ברצינות רבה את הצורך בממ"דים ברחבי תל אביב, יותר משלקחה ברצינות את הצורך להתכונן לרעידת אדמה, שנראית נדירה בהרבה מרקטה.

בונים בעירוב שימושים: תל אביב היא חיה נדירה – יש בה אוכלוסיה ברמה סוציואקונומית גבוהה שחיה בדיור ציפוף תוך הסתמכות רבה על תחבורה ציבורית והליכה ברגל. ניגוד עצום מול השממה האורבנית שרואים במקומות כמו מודיעין, שהם ומערב ראשון לציון. הנדירות של תל אביב, והעובדה שצעירים רבים לא יכולים לסבול חיים במקום אחר, נוצרה בעקבות ההחלטה התכנונית ארוכת השנים לבנות עבור מכוניות ולא עבור הולכי רגל. ההחלטה הזו התהפכה בעשור האחרון. זאת גם בגלל המגמה העולמית וגם בגלל הצפיפות הישראלית. בניה למכוניות אינה בת קיימא עוד. מעתה והלאה נראה שכונות שבהן אפשר ללכת ברגל ולהסתמך על תחבורה ציבורית. הכי חשוב הוא פרויקט שדה דב, שיכלול בניה מהסוג הצפוף ומעורב השימושים (כלומר מגורים מעל חנויות) שמאפיין את מרכז תל אביב, אבל מצפון לירקון.

קישורים בין תל אביב לסביבתה: באזורים שקרובים למרכז העיר תל אביב אבל מופרדים ממנו המחירים נמוכים בהרבה. ככה זה בגבעתיים, ביד אליהו, בפלורנטין או ברמת גן. אבל יש בקנה פרויקטים שמוחקים את ההפרדה בין תל אביב לבין השכנים מנקודת המבט של הולך הרגל. גשר יהודית היה סנונית ראשונה. קירוי נתיבי איילון יכול להיות בעל השפעה דרמטית ולמתן את צמיחת המחירים במרכז תל אביב לעומת צמיחת המחירים באזורים שמעבר לאיילון.

הסעה המונית: פרויקטים של הסעה המונית, קווי הרכבת הקלה והמטרו, יהפכו את מרכז תל אביב לנגיש יותר מכל גוש דן. הדבר יוסיף מעט ערך למרכז תל אביב. אנשים לא חיים שם כדי להגיע לראשל"צ. אבל הוא יוסיף הרבה לערך של ראשל"צ, כי אנשים כן להוטים להגיע ממנה למרכז תל אביב. כך הערך הפיננסי הנדל"ני יתפזר באופן הגיוני יותר ברחבי גוש דן, דבר שיקטין אולי במשהו את הלהיטות של צעירים לגור עם שני שותפים בבניין רעוע ברחוב פינסקר או מודליאני.

רכב ללא נהג: לפני שנתיים או שלוש הייתי חש חופשי יותר להמר על השפעת הרכב ללא נהג על מחירי הנדל"ן אם ייכנס לשימוש נרחב. לכאורה הוא יכול להפחית את האטרקטיביות של מרכז העיר לעומת בית מרווח בפריפריה. זאת בשל היכולת להירדם בפתח ביתך ולהתעורר במרכז העיר. ובתסריטים עתידניים מאוד אפילו להיפטר מפקקים ומרמזורים (בין הסיבות לכך: רכב שמדבר עם כלי רכב אחרים לא צריך רמזורים, הוא יכול לקבל זכות דרך לשבריר דקה ואז לפנות את הדרך מיד; רכב שנועד להסיע אדם אחד יכול להיות מיניאטורי ולתפוס מעט מקום על הכביש). אבל נראה שמשהו תקוע אצל גוגל ואצל יתר החברות שמתעסקות בנושא, הן לא מצליחות להתגבר על כל המכשולים הטכניים הכרוכים בלגרום לכלי רכב להבין כביש.

מזדהה עם ערביי ישראל

כתבתי לפני כמה פוסטים על הקונפליקט של ערביי ישראל בין תחושותיהם הפוליטיות – נאמנות מוחלטת ללאומיות הפלסטינית, לבין האינטרסים האישיים – להמשיך לחיות בישראל השנואה, שהיא מדינה דמוקרטית ועשירה, ולא להסתפח לפלסטין.

אני חש תחושה דומה בעצמי הערב הזה. מצד אחד תיעבתי תיעוב עמוק את חוק הדירה השלישית של כחלון. לא רק זאת, הוא גם פגע בי אישית. לא מאחר שיש לי שלוש דירות, אלא משום שאני חי בדירה שכורה, והמשכיר כבר השמיע לאוזניי את החלטתו שהמשך השכירות יהיה תלוי בגורל החוק. אם כן ביטול החוק הוא מאוד משמח מבחינתי. מצד שני, אני חושב שהאקטיביזם השיפוטי הקיצוני שבג"ץ הפגין בפסיקה הזו הוא בעל השלכות שליליות קשות, וכך הולך ומטשטש הגבול שבין דמוקרטיה לבין דיקטטורה שיפוטית.

האם הורדת ריבית מצמצמת?

כידוע ההשקפה המוניטריסטית בכלכלה מאמינה בכך שניתן ורצוי לווסת את כמות הכסף בשווקים. כאשר הכמות גבוהה מדי תהיה גם האינפלציה גבוהה מהרצוי. במצב זה יש להעלות ריבית ובכך להביא ליציאת כסף מהשוק ולקיטון באינפלציה. במצב ההפוך שבו כמות הכסף נמוכה מדי, יש להוריד ריבית וכך להביא לעליה באינפלציה ולחיסול מגמות דפלציוניות אם קיימות.
כללים פשוטים אלו מנחים את פעילותם של הבנקים המרכזיים בכל העולם המערבי. ההנחיות האלו הן כה ברורות וחד משמעיות שככל הנראה גם אלגוריתם מחשב יכול היה ליישמן די בקלות, וייתכן שנגיד בנק מרכזי הוא תפקיד די מיותר.

אולם מפעם לפעם עולים בדיון הכלכלי טיעוני כפירה – האם ייתכן שירידה בריבית היא דווקא בעלת אפקט מצמצם ואילו העלאה בריבית היא בעלת אפקט מרחיב?
אחרי הכול, אם הריבית עולה אז החוסכים מקבלים יותר כסף ויכולים להשתמש בו לצריכה, ואם היא יורדת החוסכים צריכים להצטמצם.
על פניו הטענה אינה סבירה. נכון שהחוסכים מקבלים יותר בסביבת ריבית גבוהה אולם אז מנגד הלווים משלמים יותר ונשארים עם פחות כסף. ברור שנטייתם של הלווים לצרוך גדולה מזו של החוסכים (שהרי על שם רצונם לחסוך ולא לצרוך הם קרויים חוסכים) ולכן מה שקורה לכסף שלהם יותר משמעותי למשק מבחינת השפעתו על צמיחה ותעסוקה. בנוסף ריבית נמוכה מהווה תמריץ ללקיחת הלוואות נוספות ולהזרמת כסף חדש למשק.

אפשר אמנם לדמיין סיטואציה שבה הורדת הריבית גורמת לחוסכים לחסוך עוד יותר לקראת העתיד, שהרי על הריבית אינם יכולים לבנות, ובכך מפעילה השפעות מצמצמות. עם זאת אפקט כזה מנוגד להשפעה הישירה של "אפקט העושר" – הורדת ריבית מנפחת מחירי נכסים בטווח הקצר וגורמת לאנשים לחוש עשירים יותר.

אפקט העושר תורם להגברת הצריכה, אולם יכולה להיות לו השפעה דו משמעית כאשר הנכס שערכו מתנפח הוא בעל משמעות כפולה – גם כנכס השקעה וגם כמוצר צריכה. מי שמחזיק בו כנכס השקעה יחוש עשיר יותר, אך מי שרוצה לקנות אותו ולהשתמש בו כמוצר צריכה יצטרך להצטמצם על מנת להשיגו. זהו כמובן המצב לגבי דירות. הן גם נכס השקעה כמו מניות או אגרות חוב אך הן גם נכס לצרוך – לגור בו וליהנות ממחסה בין כתליו. אם הריבית יורדת ואם מחירי הדירות מתנפחים, כולם צריכים לחסוך יותר על מנת להחזיק בדירה וכך הגענו למצב שבו הפחתת הריבית מקטינה הצריכה השוטפת בניגוד לתפקידה הצפוי.

האם ניפוח מחירי הדירות הוא בעל השפעה כה מצמצמת שהוא מבטל את השפעותיה המרחיבות של הורדת הריבית? אין זה נשמע סביר. אחד המנגנונים שדרכם עובדת הורדת הריבית הוא חזק מאוד – הקטנת ערך השקל ביחס לשאר המטבעות. לכך יש השפעה מרחיבה ברורה בשל התמריץ הגובר להשתמש בעבודתם של מועסקים ישראלים.   יש לנו גם ראיה אמפירית – סטנלי פישר הוריד בחדות את הריבית במהלך המשבר הפיננסי הגדול וכך כלכלת ישראל שמרה על צמיחה ועל תעסוקה, על אף שבועת הנדל"ן התנפחה באותן שנים.

בכל אופן נראה סביר להניח שהתנפחות בועת הנדל"ן היא בעלת השפעה מצמצמת כלשהי. כיצד אפשר להוריד השפעה זו למינימום?

פתרון אחד הוא ברור מאליו – הגדלת ההיצע ובניית יותר דירות, כך שהורדת הריבית לא תלווה רק בניפוח מחירי הנדל"ן, אלא בעיקר בריבוי עבודה בענף הבניין והקבלנות. כך קרה בבועות הנדל"ן בארה"ב ובסין, שהיו כרוכות לא רק בעליית מחירים אלא גם בבנייה עצומה ולפיכך היה להן אפקט מרחיב חזק. אולם הגברת הבנייה בישראל היא לא קלה לביצוע, שהרי כולם רוצים בכך ובכל אופן הדבר מתמהמה. פתרון אחר הוא נקיטת אמצעים שיקטינו את החיסכון שצריכים לחסוך קוני הדירות, כמו הצעתה של חברת הכנסת אורלי לוי-אבוקסיס לאפשר משכנתא על 90% מערך הדירה. ההצעה של לוי-אבוקסיס לא כל כך תעזור לקהל היעד שלה, הזוגות הצעירים, אך תעזור לצמיחה הכללית במשק. פתרון שלישי הוא לנקוט באמצעים שיבטיחו שהכסף שמוציאים קוני הדירות יחזור למשק. למשל, אם קק"ל היא הבעלים על חלק גדול מקרקעות המדינה, וערך קרקעות המדינה מתנפח בשל הורדת הריבית, אז חשוב שרווחי קק"ל לא יתקעו להם סתם בקופת המזומנים השמנה שלה, אלא יעברו לממשלה שתשתמש בהם למימון התקציב השוטף.   פתרון אחר הוא גביית מסים גבוהים על עסקאות נדל"ן, אם כי יש צורך לחשוב על מסים שלא יהוו תמריץ שלילי לבנייה. גם אם תינתן לבנקים אפשרות  לחלק דיבידנדים יפים מרווחי ענף המשכנתאות, הדבר יכול לשרת את אותה המטרה. כל אלו אמצעים שיהפכו כסף שנחסך כדי לרכוש דירה לכסף שמגיע לממשלה שמפזרת אותו על המשק, ויבטלו את האפקט המצמצם של החיסכון לדירה. מעניין לשים לב שמפרספקטיבה זו תוכנית מע"מ אפס לא הייתה תוכנית טובה, מאחר שיכולה הייתה להביא לניפוח מחירי הדירות ולהגברת החיסכון לצורך קניית דירה מבלי שהממשלה תיקח נתח מהמחיר המנופח ותחזיר אותו לשימוש המשק.

מדלק נטול עופרת לחיים מופחתי דלק

אחת מהסיבות המרכזיות לצניחת מחירי הדלק היא הירידה במספר הקילומטרים הנעשים ברכב. ירידה זו נעוצה, לפחות בחלקה, בסלידה של הצעירים במערב מחיים פרווריים הבנויים סביב שימוש במכונית הפרטית. בשנות החמישים, השישים והשבעים הפרוורים היו יעד נכסף למשפחות צעירות שרצו להקים בית. אולם ילידי שנות השמונים והתשעים נוטים לראות את הפרוורים כמשעממים ונטולי חיוניות. הם נמשכים לעיר התוססת, הצפופה, מלאת בתי הקפה והמועדונים. הם מעדיפים נסיעות קצרות למקום העבודה או אף רכיבה על אופניים ותחבורה ציבורית על פני נסיעה ארוכה לעבודה הלוך וחזור במכונית הפרטית.

לתופעה זו יש קשר הדוק למשבר הדיור שלנו. גם פה הצעירים מוקסמים מהחיים בעיר. אולם לתוכניות בנייה ארציות נדרשים עשורים כדי להתעדכן, והמהפך האורבני עדיין לא הופנם בהן. לכן נוצר בארץ מחסור גדול בדירות באזורים אורבניים, ומחירי השכירות במרכזי הערים בגוש דן מרקיעים שחקים. יש כמה יוזמות נחמדות שנועדו לפצות על החסך, החל מהיוזמה להקים למודיעין מרכז עיר אורבני אמיתי וכלה ב"יוזמת נח", רעיון נועז להביא צעירים לשכונה אורבנית בנוסח מרכז תל אביב שתקום ליד תחנת הרכבת אופקים. אמנם יחלוף זמן עד שדברים יקרמו עור וגידים בהיקף משמעותי.

עולה השאלה – מה השתנה פתאום? איך הפכה העיר לכל כך אטרקטיבית והמכונית הפרטית לכל כך לא? יש הרבה הסברים. יש שמצביעים על מודעות גוברת לנושאים של איכות סביבה, אחרים מציינים את העובדה שהפרוורים משעממים בטירוף והדור הנוכחי, דור של הפרעות קשב שחי על ריטלין, צמא לגירויים נונסטופ (דבר שמשתקף גם בכך שהעלילה בסרטי תקופתנו הרבה יותר מהירה ומלאת גירויים, נושא שכבר שנוי במחלוקת בבלוג שלנו). יש כאלו שאפילו מציינים את הסמארטפונים – חיים עירוניים המסתמכים על תחבורה ציבורית הפכו להרבה יותר פופולאריים כי, בניגוד לנהיגה, הם מאפשרים להשתמש בסמארטפון תוך כדי, ומה יותר כיף לבחור או בחורה מאשר להעביר זמן איכות עם הסמארטפון שלהם.

אני חושב שלפחות בארצות הברית, ואולי לא רק שם, יש הסבר אחר מרכזי. להסבר זה יש קשר הדוק לתופעה אחרת – הירידה החדה, שלא תיאמן, בשיעורי הפשיעה. אם בעבר מעמד הביניים ברח מהערים כדרך לברוח מחיים בצוותא עם עניים קרימינליים, היום השיקול הזה כבר פחות משמעותי. אפשר ליהנות מקסמי העיר בלי לפחד כל הזמן. ומדוע ירדו שיעורי הפשיעה? גם זו שאלה שנויה במחלוקת עם הסברים רבים. בעבר הבאתי הסבר אחד שאמנם נשמע מעט מופרך, אך תומכיו מצביעים על הוכחות רבות – חשיפת ילדים לעופרת הופכת אותם לטיפשים ולאלימים. הוצאת העופרת מהדלק ומקירות הבתים הקטינה את הטיפשות ואת האלימות והפכה את המרכזים האורבניים לנעימים הרבה יותר. אם ההסבר הזה נכון, הרי שנסגר פה מעגל נחמד – הדלק נטול העופרת הפחית את הפשיעה, מה שנתן לאנשים את האפשרות לחיות בעיר, לנהוג פחות ולהקטין את צריכת הדלק הכוללת. כך עברנו מדלק נטול עופרת לחיים מופחתי דלק.

 

חיסכון מוגבר אינו הפתרון למצוקת הזוגות הצעירים

את הפוסטים האחרונים הקדשתי לבעיית הדיור ולצעדים שמתכננת הממשלה בנושא, וזהו אכן נושא הדיון הכלכלי המרכזי כיום בישראל – מה עושים כדי לפתור את בעיית הדיור וכיצד אפשר להקנות לזוגות צעירים את היכולת להגיע לדירה. אולם מול ההתעסקות הכפייתית של התקשורת ושל הפוליטיקאים בבעיה עולים גם קולות אחרים. הבעיה, אומרים אותם קולות, מנופחת לחלוטין. היא נעוצה בעיקר בכך שהדור הנוכחי של הזוגות הצעירים מפונק, מבזבז על אייפונים, על מסעדות, על נסיעות לחו"ל – כל זאת במקום לחסוך לדירה. אם הזוגות היו עובדים יותר קשה ומבזבזים פחות – במהרה היו משיגים דירה.

האם אפשר לקבל את הטענה הזו? לא ולא!

בלי קשר לשאלה האם הזוגות הצעירים של הדור הנוכחי מפונקים יותר או פחות, דבר אחד בטוח – חיסכון המוני לצורך קניית דירה לא יועיל במאומה לפתור את בעיית הדיור, הוא רק יחמיר אותה.

אפשר להסתכל על כך משני כיוונים – מהכיוון הראשון, ברור שאם כולם יחסכו הרבה כסף למען קניית דירה, תגדל כמות הכסף הכוללת שביכולתם של קוני הדירות להציע, אך מנגד לא יגדל מספר הדירות בשיעור דומה. הווה אומר – צד הביקוש יגדל, אך לא צד ההיצע. מה המשמעות של התפתחות כזו יודע כל זאטוט – מחירי הדירות יעלו. אם נעודד את המעוניינים בקניית דירה לחסוך ולחסוך, בסופו של דבר נגיע למצב שבו נקבל את הרע מכל העולמות – גם דבר לא ישתפר מבחינת יכולתם של החושקים בדירות להשיגן מאחר שהמחירים יעלו. גם הם יצטרכו להקריב את כל הנאות החיים בדרך.

מהכיוון השני, הבה נחשוב על שיקוליה של נגידת בנק ישראל. אם כולם חוסכים למען דירה, משמע שהם לא מוציאים על דברים אחרים – כלומר החנויות שוממות ונאלצות להוריד מחירים ולהיפטר בזריזות ממלאים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תפרסם מדדים נמוכים ושליליים. הנגידה תהיה חייבת להוריד את הריבית, והדבר כמובן יעלה את מחירי הדירות.

לסיכום, ניסיון לעודד זוגות לחסוך כדי להשיג את דירת חלומותיהם שקול לניסיון להאיץ בכלב לסוב במעגלים כדי שיוכל לתפוס את זנב עצמו. ככל שהכלב מאיץ, כך המטרה מתרחקת. לא זו הדרך לפתור את בעיית הדיור. למען האמת, אפשר לחשוב דווקא על הרעיון ההפוך – להאיץ בזוגות לבזבז כדי שיישאר להם פחות כסף להשקיע בקניית דירה. כך צד הביקוש יקטן, ומחירי הדירות ירדו. אם ניתן היה לשכנע את הזוגות הישראליים בהמוניהם לבזבז יותר כסף על תענוגות החיים ולהקצות פחות כסף לחסכונות עבור דירה זו דווקא הייתה דרך אפקטיבית מאוד להפחתת מחירי הדירות.

ממשלת נתניהו-לפיד יוצאת למלחמה במשקיעים. מה ההשלכות?

כל כך הרבה דברים ביצעה ומבצעת ממשלת נתניהו-לפיד בתחום הדיור כדי להילחם באלו הקונים דירות להשקעה. החוק כבר תוקן כך שמשקיעים ישלמו מס שבח, שיעורי מס הרכישה הועלו, ועתה מתוכננים צעדים חדשים – משקיעים לא יקבלו את הפטור ממע"מ שזוגות צעירים יהיו זכאים לו, חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה תחול על משקיעים בדירות ויהיה פיקוח על מחירי השכירות שמשקיעים יוכלו לגבות.

האם הצעדים לגיטימיים – לדעתי כן. אף הצעד הדרקוני לכאורה מכולם – הגבלת העלאת שכר הדירה – אינו יכול להיחשב כפגיעה קשה בחופש הקניין. לגבי הגשת דו"ח שנתי – אין סיבה שבעלי נכס רב ערך לא ידווחו על הכנסותיהם מדי שנה. הרי יש הטוענים שיש מקום לחייב כל אזרח ישראלי בהגשת דו"ח.

השאלה היא האם הצעדים מועילים – נניח שנגיע למצב שבו נסלק רבים מהמשקיעים מהשוק, מה יהיו ההשלכות עבור הכלכלה הישראלית? על פניו נראה שאכן  במקרה כזה מחירי הדירות יירדו משמעותית. הסיבה היא פשוטה – ההיצע יישאר דומה, אך הביקושים יירדו. אם למשל חמישה מיליארד ש"ח שמשקיעים רצו להכניס לשוק הנדל"ן יושקעו עתה בבורסה או מתחת לבלטה – הרי שהביקושים שיופנו לשוק הנדל"ן ייפחתו בחמישה מיליארד ש"ח ולדבר תהיה השפעה על ירידת המחירים.

מה בדבר מחירי השכירות – כיצד יושפעו מהסתלקות המשקיעים, שמטבע הדברים מהווים את ציבור המשכירים? כאן התמונה מורכבת, וצריך לתת דוגמה מספרית פשטנית להמחשת העניין. נניח למשל שישנם מיליון משקיעים בעלי דירות וכנגדם מיליון וחצי זוגות המעוניינים לגור בשכירות. אם נוציא חצי מיליון משקיעים מהשוק, יתפנו חצי מיליון דירות שאותן יקנו שוכרים ולא יצטרכו עוד לשכור. נישאר עם חצי מיליון משקיעים בעלי דירות ועם מיליון זוגות המעוניינים לגור בשכירות. המחסור הכללי בדירות לא ישתנה – כמו קודם, יוותרו חצי מיליון דירות חסרות עבור השוכרים, אולם היחס בין מספר השוכרים המעוניינים בדירה לבין מספר הדירות יגדל משמעותית. בדוגמה שלנו – במקום יחס של מיליון וחצי למיליון (יחס שערכו 1.5) נקבל יחס של מיליון לחצי מיליון (יחס שערכו 2). עליית יחס שכזו יכולה להתבטא בתורים ארוכים לפני כל דירה המיועדת להשכרה (כפי שקורה כבר היום במרכז תל אביב) ובלחץ משמעותי כלפי מעלה על המחירים. הגבלת העלאת מחירי השכירות רק תתרום לכך.

בסופו של דבר הצעדים שנוקטת הממשלה יקרבו אותנו למצב שבו נמצאות כיום רוב ארצות המערב – אמנם מחירי הדירות לקניה יירדו, אולם שכר הדירה ביחס למחיר הדירה יעלה, ולפיכך התשואה על דירה להשכרה תהיה יותר גבוהה. כך ייווצר איזון שיפצה את המשקיעים שיישארו בשוק על ההגבלות הממשלתיות. האם התועלת בהורדת מחירי הדירות תהיה שווה את הנזק שבהעלאת מחירי השכירויות – רוב הסיכויים שכן. קשה לי להאמין שעליית המחירים בשוק השכירות תגרום נזק ששקול לתועלת בסילוק מיליארדים בכספי משקיעים משוק קוני הדירות.

ועדיין שום צעד מסוג זה לא יהווה פיתרון של ממש ולכל צעד כזה יהיו תוצאות לוואי מזיקות. הפיתרון האמיתי הוא בהגדלת היצע הדירות, כלומר במתן תמריצים לגופים הביורוקרטיים שחוסמים את הבניה בישראל להפסיק לעסוק בחסימתה. לכן דווקא תוכנית התמריצים לבנייה ולהתחדשות עירונית לרשויות המקומיות שמדווחת בתחתית הכתבה בגלובס היא הבשורה הגדולה.

דירות בלי מע"מ – מה המשמעות?

נראה שיאיר לפיד החליט על צעד דרמטי באמת – הנהגת אפס אחוז מע"מ על דירות חדשות עבור זוגות צעירים ששירתו בצבא\שירות לאומי.

מה המשמעות?

חוקי הכלכלה קובעים שמחירי הדירות נקבעים על פי ביקוש והיצע, לא על פי מסים. לכן קשה להאמין שבטווח הארוך זהו צעד שיכול להוריד את מחירי הדירות. ניסיונות דומים להוזיל את מחירי הדירות באמצעות הטבות לקונים נכשלו, וכתבתי על כך בעבר.  הצפי הכלכלי הוא שהקבלנים ימשיכו למכור את הדירות באותו מחיר שמכרו בעבר ואת ההנחה ישלשלו לכיסם.

עם זאת, זהו צעד חיובי מבחינות אחרות. ראשית, אם יישמרו הקריטריונים הנוכחיים, הצעד נותן תמריץ כלכלי עצום לשירות בצבא ולשירות אזרחי. בעבר צעדים דומים שהפלו לטובה משרתים בצה"ל נפסלו בידי בג"ץ בשל האפליה נגד הערבים שאינם משרתים בצבא. עם זאת, מתן ההטבה גם למי ששירת שירות אזרחי והתרחבות השירות האזרחי בקרב הערבים מוציאה את העוקץ מטיעון האפליה. השירות הצבאי והאזרחי אולי אינו נושא בחובו תועלת לכלכלה כשלעצמו, אבל עבור החרדים והערבים הוא מהווה מפתח להשתלבות בחברה ובציבור העובדים, השתלבות שתקבע את עתידה של המדינה.

שנית, אחד המשפטים המפורסמים ביותר בתולדות הכלכלה הוא זה של ג'ון מיינרד קיינס שבז לייחוס חשיבות רק להשפעות כלכליות שיתמידו בטווח הארוך – "בטווח הארוך כולנו מתים", אמר.  לכן גם אם בטווח הארוך זהו כלי חסר תועלת להורדת מחירי הדירות, הרי שגם הטווח הקצר אינו נטול חשיבות. התחושה שלי, ואולי אני טועה בכך, היא שבטווח הקצר יהיה קשה לקבלנים לגלגל את כל ההטבה לכיסם. התנהלותם תעמוד תחת פיקוח הדוק של הממשלה, שככל הנראה תנהיג מחירי מקסימום, וגם של העיתונות, ומי שינסה לגלגל את הטבת המע"מ לכיסו יזכה למקלחת רותחין, לפגיעה בתדמית הציבורית ואולי לחרם צרכנים. אמנם ניתקל בתופעה שבה המתנה בתורים תחליף התמקחות על מחירים.

שלישית, גם אם הכסף יעבור בסוף לקבלנים, גם הפחתת מסים שמוצאת דרכה לכיסי קבלנים אינה נטולת תועלת כלכלית. מכיסיהם הכסף ייצא וישוב ויתגלגל במשק. אמנם ברור שאף שכל הפחתת מסים ראויה לשבח במצב המקרו-כלכלי הנוכחי, הפחתת מסים לקבלנים עשירים היא פחות אפקטיבית ורצויה מהפחתת מסים לזוגות צעירים עניים.

רביעית, גם אם הכסף יעבור לקבלנים, אולי פעולות תמ"א 38 ופינוי בינוי שקודם לכן היו לא כלכליות מבחינתם יהפכו עתה לרווחיות, וכך ישתנה משהו לטובה גם מבחינת הדבר האמיתי שיכול להוביל להורדת מחירי דירות לטווח הארוך – היצע הדירות.

חמישית, הרבה תלוי בגמישותו ובתחכומו של מנגנון מחירי המקסימום שיונהג, וקשה לנבא את ההשלכות המלאות לפני שמבינים את כלליו.  למשל, ייתכן שהרצון לבנות דירה שתעמוד במחירי המקסימום יביא לפגיעה בסטנדרט הבנייה המקובל כיום. האם זה דבר טוב או רע? תלוי בנקודת המבט.

לסיכום, לצעד של לפיד יש סיכוי טוב להפחית את מחירי הדירות בטווח הקצר, אך תועלתו בהפחתת המחירים בטווח הארוך היא קטנה, גם אם לא לגמרי אפסית. התועלת העיקרית לטווח הארוך היא שהקריטריונים להטבה מהווים מתן תמריץ לשירות בצה"ל ולשירות אזרחי, אך רק בהנחה שהמפלגות החרדיות והערביות לא ירכשו כוח פוליטי שיאפשר להן לחבל בקריטריונים.  מנגנון מחירי המקסימום שיונהג עדיין לא ברור.

רחמנא ליצלן, חוקי הכלכלה עובדים

"הקבלנים בירושלים תקעו סכין בגב", טוענים במשרד השיכון.

מה הבסיס להאשמה החמורה? ובכן, משרד השיכון העניק מענק לזוגות צעירים הרוכשים דירה בירושלים. במקום שהמענק יקל על קניית הדירות בידי הזוגות, הוא הביא להעלאת מחירי הדירות בירושלים, ובעצם זרם ברובו לכיסי הקבלנים. כמה מפתיע. או שלא.

חוקי הכלכלה פשוטים ומסתכמים בשתי מילים: ביקוש והיצע. במקום להגדיל את ההיצע, משרד השיכון ניסה להגדיל את סכום הכסף בידי הקונים, כלומר את צד הביקוש, אבל אין טעם בהגדלת הביקוש, כשצד ההיצע קשיח. הדבר רק מביא לעליית מחירים.

איני בא לטעון שמדיניות של הגדלת ביקושים היא תמיד רעה.

אדרבה, מדיניות של הגדלת ביקושים יכולה הייתה לשפר את מצב הכלכלה בתחומים רבים שבהם ההיצע לא קשיח. זו בדיוק הסיבה שבגללה הקיצוצים של יאיר לפיד הם מטופשים והרסניים. יש אינספור תחומים שבהם יזמים ומשקיעים עמלים על שיפור צד ההיצע ורק מחכים ללקוחות שיבואו, ולכן באופן כללי, הגדלת הביקוש חיונית לכלכלה הישראלית. הקטנת הביקושים הכלליים במשק בשל הקיצוצים של לפיד תביא רק רע.

בתחום הדיור, לעומת זאת, המצב שונה. עדות לכך שהמצב שונה היא עליית המחירים המטורפת בתחום זה. זאת בניגוד למה שקורה בשאר חלקי המשק, שם האינפלציה אפסית. עליית מחירי הדיור מעידה על כך שצד ההיצע, הדירות והבתים, תקוע וחנוק בביורוקרטיית הבנייה הישראלית. אין טעם לשפוך דלק למדורה הזו ולהגדיל עוד את צד הביקוש. זו נתינת כסף בחינם למי שהתמזל מזלו ומחזיק בעמדה חזקה בצד ההיצע, כמו הקבלנים הירושלמים.

פוליאמוריה היא רעיון כלכלי מצוין!

מאקו מפרסם כתבה על תופעה בשם פוליאמוריה – החזקת יותר ממערכת יחסים רומנטית אחת.

על פי הכתבה, חלק מהזוגות הפוליאמוריים ממש גרים יחדיו. בכתבה מובא סיפורו של גבר שחי עם שתי נשים, ממש כמו אבותינו המקראיים. מבחינה כלכלית גרידא, זהו רעיון פשוט מצוין. כל גוף כלכלי יודע שככל שהוא מספק שירותים ליותר לקוחות, כך קל לו יותר להתייעל ולהקדיש פחות משאבים לכל לקוח בודד. משק בית שמספק שירותים למספר רב של אנשים בוגרים יתנהל ביעילות כלכלית גדולה בהרבה מזו של משק בית שבו, כמקובל, הבוגרים היחידים הם גבר אחד ואישה אחת (או אצל זוגות חד מיניים – שני גברים\שתי נשים)

בנוסף, החיים הפוליאמוריים מותאמים מאוד לשיטת רישוי הבניה המקובלת בישראל.   מקובל בארץ שאחרי שהושלמה בנייתן של דירות גדולות בשטח, נאסר לפצל אותן ליחידות קטנות יותר, והמפצל נקנס בקנסות כבדים. דבר זה מוביל אנשים שרוצים לחסוך בשכר דירה לחיות בדירה אחת גדולה בשותפות עם אנשים שאין להם כל קשר רגשי וחברתי איתם, תופעה מעיקה המובילה לסכסוכים ומורידה את רמת החיים.  הפוליאמוריה מציעה אלטרנטיבה מרתקת – אותו חיסכון כלכלי המגיע מחלוקת מרחב המחיה עם אנשים נוספים, אך בלי תחושת הזרות העגומה בין הדיירים.

הפוליאמוריה אפוא חוסכת במשאבים, טובה לאיכות הסביבה ותקטין את הצורך בדירות.

אז האם הפוליאמוריה היא הדבר הגדול הבא? או שמא הקבלנים יעשו הכול לעצור את מתן הלגיטימציה לתופעה, מתוך חשש להתפוצצות בועת הנדל"ן?

בועת הנדל"ן בישראל – תגובות לתגובות

קיבלתי הרבה תגובות לרשומה הקודמת (לא בבלוג, אלא באתר בועת נדל"ן).

אני רוצה להתייחס לנקודות שעלו מהתגובות.

דבר ראשון – אני רוצה להזכיר בין השנים 1975 ל-1988 לא היה גידול בלידות בישראל! אנחנו, שרגילים לכך שבעשורים האחרונים הדמוגרפיה היהודית בישראל מעידה על ריבוי גבוה, לא זוכרים שזה לא תמיד היה ככה. כך שהגידול המרשים מ-1988 ועד הזמן הנוכחי הוא יוצא דופן ויהיה חייב להתבטא בעתיד הקרוב ואף הרחוק בלחץ על מחירי הנדל"ן, אלא אם כן נראה הישגים מרשימים של הממשלה בהגדלת צד ההיצע, ומותר להיות סקפטי בנושא. הלחץ על שוק הדיור מכיוון ילידי התקופה שאחרי 1988 מצוי רק בניצניו.

אם אנו סבורים שעל מחירי הדירות קיימת השפעה דמוגרפית משמעותית, עולה מייד השאלה מה הייתה השפעת העליה מרוסיה על מחירי הדירות ואם אכן הביאה לעלייה משמעותית. ובכן, התשובה חיובית. למעשה, עליית מחירי הדירות בשנים 1988-1995 מגמדת את העליה במחירי הדירות שהחלה ב-2007.

מי שלא מאמין שיעיף מבט במצגת של הלמ"ס.

דבר שני, אין ספק שמחירי הדירות קשורים לא רק לדמוגרפיה אלא גם לשיעור הריבית, אולם ההנחה שאוטוטו הריביות יעלו לשמים קצת מוקדמת מדי. בן ברננקי שב ומצהיר, גם ממש היום, שהריביות בארה"ב לא ימהרו לעלות בשנתיים הקרובות. מי שצפויה כנראה להחליף את ברננקי, ג'נט ילן, היא אפילו בעלת עמדות קיצוניות ממנו לגבי חשיבות הריבית הנמוכה. מה הקשר אלינו? נגיד בנק ישראל לא יכול להעלות ריבית בארץ, בעוד הריבית בארה"ב אפסית. הדבר מחזק את השקל ופוגע ביצוא.

מי שלא מאמין שריבית אפס יכולה לשרוד שנים ארוכות, מוטב לו להסתכל על שיעורי הריבית ביפן החל מ-1990 ועד ימינו.

יצוין, עם זאת, שבגדול אפשר לצפות לקשר הפוך בין דמוגרפיה לריביות, כך שהדמוגרפיה, שמצד אחד תגדיל את הביקוש לדירות, מנגד צפויה להפעיל לחץ כלפי מעלה על הריביות בישראל. הדבר יספק מידה של איזון, אבל נראה לי שבחשבון הסופי הלחץ על מחירי הדירות צפוי להיות הרבה יותר למעלה מאשר למטה, כל עוד הממשלה לא מצליחה ליצור מהפך אמיתי בצד ההיצע של הדירות.

לסיום אני רוצה להעיר שלפני שהתעמקתי בנושא חייתי תחת התחושה השטחית שאנו מצויים בעיצומה של בועת נדל"ן עמוקה שתתפוצץ במהרה. אבל התבוננות בעובדות שינתה את דעתי. בנוסף אני ממליץ על קריאת פוסט של בחור חכם שכנראה חושב קצת אחרת ממני.