להעביר את הדירות לבורסה

בנימין נתניהו מחזיר רעיון ישן לתמונה: ממשלה בראשותו תנפיק אג"ח שיהיו צמודים למחירי הדירות. בכך היא תקטין את הלחץ על מחירי הדיור, כי למשקיעים יהיה אפיק אחר לשים בו את כספם, אך באותה מידה של תועלת פיננסית מבחינתם.

האם זהו רעיון טוב או רע? זו שאלה מסובכת. החשיבה הפשטנית היא שמשקיעים יפסיקו להזרים כסף לקניית דירות ולכן מחירי הדירות יירדו. אבל הכסף של המשקיעים גם מגביר את תמריצי הקבלנים לבנות. לא סתם תוכניות תמ"א הרבה יותר משתלמות בגוש דן מאשר באזורי הארץ האחרים שנידונים לקרוס ולהתפורר בבוא רעידת האדמה הגדולה. הכסף של המשקיעים הוא שהופך את התמ"א לאפשרי. מה ההיגיון להוציא את הכסף הזה מהמשחק.

גם לא ברור עד כמה אג"ח צמודות למדד מחירי דירות יפתו משקיעים. משקיעים שרוצים להשקיע בלב אזורי הביקושים וליהנות מעליית המחירים בהם לא בהכרח יבואו על סיפוקם מאג"ח שמושפעות גם מהמחירים בפריפריה. מנגד, משקיעי פריפריה משקיעים בשביל תשואת שכר הדירה הגבוהה יחסית שם, והאג"ח יתנו מן הסתם תשואה שוטפת זעומה בלבד (נייר העמדה הזה מציע תשואה של 2%, ובניגוד לשכר דירה היא לא תהיה פטורה ממס).

מנגד אי אפשר להתעלם משני גורמים חיוביים: ברמת המדינה יווצר תמריץ רב עוצמה להורדת מחירי הדירות, כי הדבר גם יפחית את החוב הכולל של המדינה, אשר יהיה צמוד בחלקו למחירי הדירות. אפשר יהיה להציע תוכניות שאפתניות להורדת מחירי הדירות (העברת נתב"ג לאי מלאכותי?) ולומר שניתן לממנן על ידי ירידת עלות האג"ח.

גורם שני הוא תנודות השוק. שוק האג"חים צמודי הדירות יוכל לתמחר כל יום מחדש את צפי מחירי הדירות בישראל, ובכך הוא יתרום מידע רב שהיום חסר או לא אמין ויתן פידבק מיידי לקובעי המדיניות. נתבונן במצב המדד ונדע מה צפוי לנו בענף הדיור. כך למשל אם בנימין נתניהו יישא נאום דרמטי על הורדת מחירי הדירות ותגובת השוק תהיה מפוהקת, מייד נדע: הוא מבלף.