מרכז תל אביב ועתידו של טירוף מחירים

בשלהי שנות התשעים, כשביבי היה ראש ממשלה כמו עד לפני שבועיים ושנוא בידי השמאל כמו עד היום, היה דבר אחד שונה מאוד: דירת 3 חדרים במרכז תל אביב עלתה 200 עד 250 אלף דולר. היום דירה כזו יכולה לעלות בקלות 1.2 מיליון דולר ויותר. כלומר מאז הייתה עליית תשואה של 8% לשנה לערך. אם מצרפים דמי שכירות מקבלים 3% נוספים לתשואה, והכול נטו כי היה קל בתקופה זו לחמוק ממיסוי על שבח דירת מגורים. איזו השקעה מדהימה: 11% תשואה (אמנם לפני ניכוי אינפלציה). הרבה יותר טוב ממה שמדד המניות האמריקני ה-S&P 500 עשה מאז אותם ימים, ועל מניות היה גם מס משמעותי.

כל זה מעניין מאוד, אבל נחלת העבר. אם אינך היסטוריון, השאלה המעניינת נוגעת תמיד לעתיד. האם כך זה יימשך?

נימוקים לחיוב

הלחץ הדמוגרפי לא מתמתן: הצעירים שמפעילים כיום לחץ על מחירי הדירות במרכז תל אביב באים ברובם מהתינוקות שנולדו סביב שנת 1990. אלו שיפעילו לחץ בעוד 25 שנה יבואו מהתינוקות שנולדו סביב שנת 2015. בסקטור היהודי נולדו 74 אלף תינוקות בשנת 1990; 137 אלף תינוקות בשנת 2015. בנקודה זו אפשר להגיד "התביעה סיימה את טיעוניה". הטיעון הדמוגרפי הוא כל כך רב עוצמה שדי בו. צריך לצרף לו גם את העובדה ששנה אחר שנה מספר העולים לישראל גדול משמעותית ממספר היורדים ממנה וכמובן גם את הציפיה להמשך העליה בתוחלת החיים.

לא תהיה בניה דרמטית חדשה במרכז תל אביב: אם לא תנחת פצצת אטום אירנית על העיר ויצטרכו לבנות הכול מחדש, אז לא צפוי היצע דרמטי חדש. בנייני שלוש קומות אולי יהפכו בפרויקטים של תמ"א ובקצב איטי להחריד לבנייני חמש קומות, אבל זה מעט עד גיחוך לעומת הצפת הביקושים.

נימוקים לשלילה

הלחץ הדמוגרפי בא מקבוצות אוכלוסיה שאינן אוהדות את מדינת תל אביב: לפחות 30 אלף מהתינוקות של שנת 2015 שייכים לסקטור החרדי, ועוד רבים אחרים הם דתיים אדוקים. אלו מגזרים שמרכז תל אביב אינו המקום שמלהיב אותם. וגם אם יש מתוכם יציאה בשאלה, היא קטנה יחסית. מנגד אפשר לחשוש שהצמיחה הדמוגרפית הדתית תדחק חילונים מערים אחרות כמו ירושלים או פתח תקוה וכך תגביר את הלחץ על מרכז תל אביב.

הכסף ההייטקיסטי הוא בועה: מדינת תל אביב נהנית מזרימת הכסף העצומה לסקטור ההייטק ולשגשוגו במדינת ישראל. ייתכן שכמו בשנת 2000 יתברר שמדובר בבועה, והמשקיעים יחשבו כיוון מחדש. אני דווקא לא חושב שאנחנו בבועה. ייתכנו תיקונים פה ושם, אבל סביר בעיניי שההייטק והסטרטאפים ימשיכו להיות במוקד הצמיחה הכלכלית העולמית.

הכסף הגדול פוגע בעצמו: אנשים מצליחים רוצים לחיות היכן שחיים צעירים דלפונים ויצירתיים, אבל אם הדלפונים היצירתיים כבר לא יכולים להרשות לעצמם מגורים במרכז העיר, אז גם המצליחנים לא ימצאו עניין באזור. כך הכסף הגדול שמביאים המצליחנים ללב העיר משמיד את הסיבה שבגללה הם להוטים להגיע לשם מלכתחילה. עיריית תל אביב יכולה לפתור את הבעיה במידה מסוימת על ידי דיור בר השגה. אבל אין בכך באמת פתרון למצוקת הצעירים הדלפונים. רק מעטים יזכו בהגרלה שתאפשר להם חיים בלב העיר הנחשק. האחרים ישיגו פתרונות לעצמם בדרכים המסורתיות: דירות 40 מ"ר מחולקות ומגורים עם שותפים בתקווה שלא יתבררו כבלתי נסבלים. אלו מהם שבכל אופן יגלו אומץ ונועזות וילכו להצמיח סצנת צעירים תוססת במזרח רמת גן למשל, יתרמו משהו לבעיית מחירי הדירות כי ייצרו אלטרנטיבה נחשקת ממזרח לאיילון.

שיעורי הריבית לא יישארו על אפס לנצח: טראמפ וביידן שינו את הפרדיגמה הכלכלית. הם הגדילו תקציבים מתוך מחשבה שגרעונות אינם ביג דיל (השקפה שהבלוג פה הטיף לה במשך שנים). בכך הם פתחו פתח לשובה של האינפלציה ולשובן של הריביות הגבוהות. בארה"ב ואז בכל העולם. ריביות גבוהות משמע משכנתאות נמוכות. דבר זה יפגע במחירי הדירות.

הסיטואציה הביטחונית עומדת לפני הדרדרות: בימים שבהם דירה בתל אביב עלתה 200 אלף דולר, המדינה הצטמררה מהניסויים האירניים בשיהאב 3. שיהאב 3 הוא עובדה קיימת כיום וגרוע ממנו, הצטרפו אליו טילים מדויקים של החיזבאללה שמכוונים מלבנון. ובכל אופן המחירים עלו מעל ומעבר. לכאורה תושבי תל אביב הם שוטים שחוגגים על לבו של הר געש שמאיים להתפרץ. מה עוד שמבצע שומר החומות המחיש שישראל אינה מסוגלת באמת להעניש את האויב בחומרה עצומה גם אם תל אביב מופגזת ברקטות כפי שלא הופגזה מעולם. המחיר בחיי האדם ששילמו בעזה בתגובה לא היה מזעזע במונחים של שווי חיי אדם בעזה.

נראה שהשינוי במצב הביטחוני צריך להיות באמת קטסטרופלי כדי שיתבטא במחירים. במקרה כזה ייתכן שנחזה בצלילה בשווי השקל שתהפוך כל מצרך שקלי כלשהו, לרבות דירה במרכז תל אביב, לפחות ערך. גם אם אני נעשיתי פסימי לגבי ביטחון ישראל בעקבות המבצע בעזה, וגם אם חולשת ממשל ביידן מול אירן אינה מבשרת טובות, השוק שומר על אופטימיות כתמיד, והוא חכם ממני בהרבה.

יכול להיות גם שדרוג צנוע בהיצע אם הממשלה תקח ברצינות רבה את הצורך בממ"דים ברחבי תל אביב, יותר משלקחה ברצינות את הצורך להתכונן לרעידת אדמה, שנראית נדירה בהרבה מרקטה.

בונים בעירוב שימושים: תל אביב היא חיה נדירה – יש בה אוכלוסיה ברמה סוציואקונומית גבוהה שחיה בדיור ציפוף תוך הסתמכות רבה על תחבורה ציבורית והליכה ברגל. ניגוד עצום מול השממה האורבנית שרואים במקומות כמו מודיעין, שהם ומערב ראשון לציון. הנדירות של תל אביב, והעובדה שצעירים רבים לא יכולים לסבול חיים במקום אחר, נוצרה בעקבות ההחלטה התכנונית ארוכת השנים לבנות עבור מכוניות ולא עבור הולכי רגל. ההחלטה הזו התהפכה בעשור האחרון. זאת גם בגלל המגמה העולמית וגם בגלל הצפיפות הישראלית. בניה למכוניות אינה בת קיימא עוד. מעתה והלאה נראה שכונות שבהן אפשר ללכת ברגל ולהסתמך על תחבורה ציבורית. הכי חשוב הוא פרויקט שדה דב, שיכלול בניה מהסוג הצפוף ומעורב השימושים (כלומר מגורים מעל חנויות) שמאפיין את מרכז תל אביב, אבל מצפון לירקון.

קישורים בין תל אביב לסביבתה: באזורים שקרובים למרכז העיר תל אביב אבל מופרדים ממנו המחירים נמוכים בהרבה. ככה זה בגבעתיים, ביד אליהו, בפלורנטין או ברמת גן. אבל יש בקנה פרויקטים שמוחקים את ההפרדה בין תל אביב לבין השכנים מנקודת המבט של הולך הרגל. גשר יהודית היה סנונית ראשונה. קירוי נתיבי איילון יכול להיות בעל השפעה דרמטית ולמתן את צמיחת המחירים במרכז תל אביב לעומת צמיחת המחירים באזורים שמעבר לאיילון.

הסעה המונית: פרויקטים של הסעה המונית, קווי הרכבת הקלה והמטרו, יהפכו את מרכז תל אביב לנגיש יותר מכל גוש דן. הדבר יוסיף מעט ערך למרכז תל אביב. אנשים לא חיים שם כדי להגיע לראשל"צ. אבל הוא יוסיף הרבה לערך של ראשל"צ, כי אנשים כן להוטים להגיע ממנה למרכז תל אביב. כך הערך הפיננסי הנדל"ני יתפזר באופן הגיוני יותר ברחבי גוש דן, דבר שיקטין אולי במשהו את הלהיטות של צעירים לגור עם שני שותפים בבניין רעוע ברחוב פינסקר או מודליאני.

רכב ללא נהג: לפני שנתיים או שלוש הייתי חש חופשי יותר להמר על השפעת הרכב ללא נהג על מחירי הנדל"ן אם ייכנס לשימוש נרחב. לכאורה הוא יכול להפחית את האטרקטיביות של מרכז העיר לעומת בית מרווח בפריפריה. זאת בשל היכולת להירדם בפתח ביתך ולהתעורר במרכז העיר. ובתסריטים עתידניים מאוד אפילו להיפטר מפקקים ומרמזורים (בין הסיבות לכך: רכב שמדבר עם כלי רכב אחרים לא צריך רמזורים, הוא יכול לקבל זכות דרך לשבריר דקה ואז לפנות את הדרך מיד; רכב שנועד להסיע אדם אחד יכול להיות מיניאטורי ולתפוס מעט מקום על הכביש). אבל נראה שמשהו תקוע אצל גוגל ואצל יתר החברות שמתעסקות בנושא, הן לא מצליחות להתגבר על כל המכשולים הטכניים הכרוכים בלגרום לכלי רכב להבין כביש.