מכונית ללא נהג תביא לצניחה במחירי הנדל"ן

זו הרשומה השלישית שאני כותב בנושא המכונית ללא נהג, שתגיע לדעת המומחים מתישהו במהלך העשורים הקרובים. ברשומה הקודמת הסברתי מדוע לדעתי המכונית ללא נהג תוביל לצלילה חדה במחירי הנפט, ואולי תגשים באיחור את הבטחתו המיתולוגית של השר יעקב מרידור, הוגה הנורה שתאיר את כל רמת גן, שהיה משוכנע שמהפכת האנרגיה שלו תוביל לכך ש"הערבים יוכלו לשתות את הנפט שלהם אם ירצו".  ברשומה שלפניה תהיתי אם המכונית ללא נהג לא תייתר את פיאסקו הרכבת התחתית בתל אביב. הפעם אדון במכונית ללא נהג ובהשפעתה על מחירי הנדל"ן, וגם כאן ההשפעה נראית מטלטלת.

היום אנחנו חיים בתקופה שבה העיר זוכה לפריחה. אנשים מעוניינים יותר ויותר בחיים עירוניים ומוכנים לשלם סכומי עתק על כך. הסיבה לכך נעוצה בין השאר בסלידה הולכת וגוברת מנהיגה ברכב למרחקים ארוכים. אבל מכונית אוטומטית יכולה לשנות זאת. ביכולתה להפוך נסיעה למרחקים לנעימה הרבה יותר. במהלך הנסיעה הנוסע אינו צריך להטריד עצמו עם ההגה והדוושות, ובמקום זאת יכול לשתות קפה, לקרוא ספר, לגלוש באינטרנט או פשוט להתחיל את יום העבודה. סביר להניח שעם השתכללות אלגוריתמי הנהיגה, המפתחים יוכלו להעניק לנוסעים גם חוויית נסיעה נוחה ונטולת טלטלות שתדמה לנוחות הנסיעה של תחבורה מסילתית. בשלב מסוים ניתן יהיה גם להעלות משמעותית את מהירות הנסיעה הממוצעת. ככל שהנסיעה תהיה נוחה ומהירה יותר, כך יהיו אנשים סובלניים יותר למרחקי נסיעה גדולים, וכך ייפתחו בפניהם אופציות נדל"ן רבות יותר, ויתרחב היצע הדירות מבחינתם. לא דומה מצבו של מי שמוכן לגור ברדיוס של 10 ק"מ ממגדלי עזריאלי בתל אביב למצבו של מי שמוכן לגור ברדיוס של 100 ק"מ משם. כשההיצע גדל, המחירים יורדים. האפקט של המכונית ללא נהג על הורדת מחירי הדירות יכול להיות דרמטי.

הפריפריה תהפוך למושכת יותר גם מכיוון שעלות הנסיעה אליה וממנה תוזל – מכיוון שהמכוניות יהיו חשמליות, עלות הנסיעה בהן תתנתק מעלות הנפט ויתאפשר שימוש בתמהיל אנרגטי זול יותר להתניע אותן. המכונית הממוצעת גם תהיה קלה וקטנה ותדרוש פחות אנרגיה. אולם גם אם האנרגיה תיוותר יקרה, עדיין המכונית ללא נהג תוכל לייצר אלטרנטיבה כלכלית נוחה לחיים פרבריים – הנוסע ישתמש ברכב ללא נהג עד להגעתו לתחנה של תחבורה ציבורית, יעשה את רוב הדרך בתחבורה הציבורית הזולה, וכשיירד ממנה שוב יעלה על רכב ללא נהג שיביאו ליעדו הסופי. מודל זה יכול להפוך לשכיח מאוד.

קסמה של העיר לעומת הפריפריה יכול לדעוך מסיבות נוספות – היום העיר הגדולה מהווה מוקד לאנשים שלא רוצים לנהוג ומעדיפים להסתמך על תחבורה ציבורית, כמו עניים שאינם יכולים להרשות לעצמם להחזיק רכב, אנשים מבוגרים שהראייה שלהם כבר אינה במיטבה, נשים שמהססות לנהוג או הורים שאין להם כוח להקפיץ את הילדים לכל מקום. בעתיד השיקולים האלו כבר לא יהיו רלוונטיים. באשר לילדים – יכול להיות שהורים יסכימו לשלוח אפילו ילדים קטנים ממקום למקום במכונית ללא נהג, בתנאי שיהיה מי שיאסוף אותם ביעד הנסיעה. מצלמה שתותקן ברכב תאפשר להורים המודאגים לשמור קשר עין עם ילדם הנודד.

אולם זו רק חלק מהתמונה – אמנם  מצד אחד בעידן המכונית האוטומטית המגורים בערים יהיו פחות אטרקטיביים לעומת האלטרנטיבה הפרברית, אולם מצד שני, פוטנציאל הבנייה בעיר עצמה יגדל משמעותית. תיחלש ההתנגדות לצפיפות עירונית בשל חשש מפקקים ומעומסי תחבורה – מכוניות ללא נהג יתנהלו בתנועה ביעילות רבה ויתפסו מעט נפח על הכביש. חשוב לא פחות – הצורך במקום חניה עבור כל דירה, שמעלה מאוד את עלויות הבנייה, כבר לא יהיה רלוונטי, וגם יימוג החשש של דיירים קיימים שבניה אינטנסיבית חדשה באזורם לא תותיר מקומות חניה פנויים.

בנוסף, יש סיכוי טוב שהתחבורה הציבורית העירונית תיעשה מאוד מאוד יעילה, בשל קיומן של מוניות שירות שיתופיות, שיגיעו לפי קריאה באפליקציה, יחברו בין נוסעים שמעוניינים להגיע לאותם יעדים ויפעלו בתדירות גבוהה מאוד. כבר היום, בעידן המכונית עם הנהג, קיימים שירותים דומים בערים המרכזיות של ארצות הברית – למשל שירות lyft line (שמתבסס על טכנולוגיה ישראלית).   בעידן המכונית ללא נהג שירותים כאלו יתרמו לכך שהתנועה בכבישים העירוניים תיעשה מהירה וחלקה יותר. כל זה יאפשר לוועדות תכנון להגדיל בהרבה את אחוזי הבנייה, והיצע הדיור בעיר יגדל.

ספק אם תהיה בכך נחמה ליושבי האוהלים בשדרות רוטשילד, או הרתעה למשקיעים רוכשי הדירות, אבל אי שם, בעתיד הרחוק אך לא מאוד מאוד רחוק, יש סיבה אמיתית להניח שמחירי הדירות יירדו.

21 תגובות על ״מכונית ללא נהג תביא לצניחה במחירי הנדל"ן״

  1. שים לב שאותו סט של שיקולים מוביל למסקנה שמצב הפקקים הולך להחמיר בצורה דרמטית עם המעבר למכוניות ללא נהג.
    כמו שציינת, הרבה אנשים יעדיפו לגור בפריפריה, מה שיגדיל את כמות הנוסעים, אבל מה שיותר מעניין זה התמריצים: כיום יש ויסות טבעי לפקקי התנועה, כיוון שככל שהעומס יותר כבד, כך המוטיבציה של הנהגים לעלות על הכביש יורדת.
    מה יקרה לפקקים כשחלק נכבד מהתנועה יהיה מכוניות ריקות, שבעליהן שלח אותן לחפש חניה, או מכוניות שכל הנוסעים שלהן ישנים בנחת?

    אהבתי

  2. תודה על התגובה, אלו טיעונים מעניינים.
    לגבי היכולת לישון במכונית – זו באמת עוד סיבה שתגביר את הסובלנות לחיים בפריפריה ולפיכך תגדיל את התפוסה בכבישים. קשה כמובן לאמוד מראש מה יהיה האפקט של זה לעומת שאר הדברים שמנגד (הקטנת המכונית הממוצעת, שיתוף נסיעות ועוד). בהחלט ייתכן בשורה התחתונה שגם בעידן המכונית ללא נהג יהיו הרבה פקקים, אבל נקודת שיווי המשקל שתגרום לכך תהיה אחרת. כלומר כדי להגיע לאותה כמות פקקים כמו היום, יידרש שהרבה יותר אנשים יגורו בפרוורים לעומת המתגוררים בהם כיום. מה שעדיין יתמוך בירידת מחירי הנדל"ן ויאפשר לאנשים ליהנות מהרבה יותר מ"ר לנפש. בכל אופן, תשתיות הכבישים של ימינו נבנו עבור שיטת תחבורה אנושית כל כך לא יעילה, שנראה לי שיהיה קשה להעמיס אותן כששיטת התחבורה תיהפך פתאום ליעילה מאוד.

    לגבי שליחת מכוניות לחפש חניה, אני חושב שרוב הסיכויים שרוב המכוניות לא יהיו פרטיות אלא ישמשו כמוניות ולפיכך יעברו מייד למשתמש הבא בתור והחיפוש אחרי חניה יהיה פחות משמעותי, לפחות בשעות העומס. יהיה כמובן זמן נסיעה עד למשתמש הבא, אבל הוא ייבחר אוטומטית כמישהו קרוב.

    דיון מעניין בנושא הקשור של צריכת אנרגיה בעידן המכונית ללא נהג:
    http://readwrite.com/2013/12/26/researchers-say-automated-driving-is-not-green-panacea

    the ease of taking a ride in an automated vehicle would have us more frequently jumping in the car. “You take the driver out of the loop, and people will be much more willing to sit in their vehicles,” said MacKenzie. He suggested that the first 90 minutes at work is spent mostly answering emails. Why not decide to get a bigger, nicer and cheaper house 90 minutes away from your job, and answer your emails during the commute in your self-driving car? The result: more suburban sprawl and all the environmental damage it represents.

    MacKenzie, who has analyzed various automated driving pathways with colleagues from the U.S. Department of Energy’s Oak Ridge National Lab and U.K.’s University of Leeds, believes that all of these factors could lead to as much as 160% more travel—eclipsing the efficiency benefits of automated systems.

    אהבתי

  3. ספק אם אנשים ישנו במכונית. כיום לא ישנים. לא מתאים לסדר החיים.
    מחירי הדירות לא ירדו, הם יעלו בפרברים.

    לא הכנסת לחישובים שלך את שאר השינויים הדרסטים שיחולו בעשרות השנים הקרובות במקביל. יותר אנשים יעבדו מהבית. פחות אנשים יעבדו. יהיו פחות אנשים. אנשים יפגשו רק דרך מפגשים וירטואלים. אם הרכב אוטומטי אז שירחף ולא צריך כבישים ואפשר לסוע בקו ישר בשלושה ממדים ומעל לים.

    אהבתי

  4. אני אגור בקראוון על שפת הים, ב 6 בבוקר הקראוון יקום לתחיה ויסע לעבודה. אתעורר בשבע וחצי אקח ארוחת בוקר מהדרייב אין וארד בכניסה לעבודה. הקראוון יחזור בסוף ביום, הוא יחזיר את החברה שבילתה את הלילה אצלי לקראוון שלה ויסע לרחיצה ולתדלוק ויעבור דרך הסופר והמכבסה.

    אהבתי

  5. הרבה אנשים ישנים באוטובוסים\רכבות למרחקים ארוכים..

    תראה, גם בישיבת הממשלה בתחילת שנות השבעים שבה החליטה ממשלת גולדה מאיר להקים רכבת תחתית בתל אביב יכול היה לקום שר אינטליגנטי במיוחד ולהודיע שהתוכנית מיותרת לחלוטין כי בשנת 2000 יהיו מחשבים אישיים וכולם יעבדו מהבית והכבישים במילא יראו כמו ביום כיפור. טענה אינטליגנטית, אבל לא כל הטענות האינטליגנטיות קורמות עור וגידים.

    לגבי הרחפות, צריך להשאיר משהו למאה ה-23.

    בפרברים, בטח בפרברים הרחוקים, יש הרבה פחות חסמים לבנייה. אם יתעורר ביקוש עצום למגורים בערד, לא כל כך יהיה קשה להגיב לו כמו שקשה להגיב לביקוש למגורים במרכז תל אביב. לכן מעבר למגורים בפרברים יקטין את מחירי הדירות, לא יהיה זינוק בפרברים להערכתי. קל יחסית להוסיף דירות שם.

    אהבתי

  6. תיקון טעות, לא עצור לקנות ארוחת בוקר, תהיה לי מדפסת מזון תלת מימדית בקראוון
    אבל ברצינות, היתרון העיקרי של הרכב העצמי הוא שהוא יכול להגיע לפתח הבית ולהביא אותך ליעד המדוייק. הרבה אנשים גרים 25 דקות נסיעה מלב הענינים אבל לזה כרוכה ההמתנה לתחבורה או המטרד שבהליכה לתחבורה וממנה ליעד או החניית הרכב. אנשים רוצים לצאת מהבית ולהיות במרכז הענינים מידית.
    בכל זאת יעברו שנים רבות עד שהמכוניות העצמאיות יהיו יעילות, התשתיות יותאמו להן ואנשים יפסיקו לנהוג ויקלו על פעילות הרכב ללא נהג. הבעיה העיקרית תהיה לא הטכנולוגיה אלא הקושי של החברה לקבל אותן בלי לתקוע מקלות בגלגלים.
    קיימת גם בעיית העלות הגבוהה של המכונית שתצמצם את היתרון שבחוסר הצורך בנהג מונית, חוסר היכולת שלה לנהוג בגשם ובוודאי שבשלג.
    זה יהיה נובלטי בהתחלה ואולי לאורך זמן.
    אנשים לא ממש ישנים ברכב לנסיעות קצרות אלא מחוסר ברירה ומעטים עובדים. אם עלי לענות לאי מילים ברכב אענה לפרטיים ולעבוד אתחיל כשאגיע.
    ימשיך להיות עדיף לגור בלב העיר וזה שאתה יכול להגיע ב 5 דקות מהר יותר מהפרוורים לא ישנה את טעמם של אנשים. אנשים יעדיפו שלא לשתף נסיעה כי זו סטייה של הרכב מחוץ למסלול ומטרד.
    קיימת כיום האפשרות ליצר תנאים נוחים יותר לבני אדם ובכל זאת לא מיצרים. מדוע לא הקימו רכבת תחתית בתל אביב לפני 50 שנה? זה דבר שנעשה בהרבה מדינות בקלות ובמהירות ואפילו רווחי לממשלה. כנראה זה באופי של מדינת ישראל. יותר מדי אינטרסנטים ששומרים את המצב הקיים.
    גם הרכבות יכולות להיות מהירות יותר וממוחשבות ויעילות יותר.
    הפתרון בתל אביב הוא בניית רבי קומות. קניית בלוקים שלמים ובנייה של בתים בני 60 קומות, אלא שזה לא יכול לעשות בדמוקרטיה. בביגינג כפו על רובעים שלמים בלב העיר לנטוש את הבתים תמורת חליפין.

    אהבתי

  7. אנשים יעדיפו מגורים בלב העיר ונסיעה ללא שיתוף, אבל אם ההעדפה הזו תהיה כרוכה בתשלום כסף, חלקם יוותרו.

    לא ניתן למלא את תל אביב ברבי קומות בלי תחבורה ציבורית טובה.

    אהבתי

  8. היורו שוב יורד ומתקרב לתחתית מלפני חודש ושבוע. עוד חצי אחוז בהשוואה לדולר ונמשיך בזחילה לשוויון.

    לגיא בכור יש היום כתבה מאד לא ברורה על תל אביב עיר ההי טק השלישית בעולם על פי סקר שמחשב קיטריונים לא ברורים ששם את סינגפור הזעירה במרחק לא רב מסיליקון ואלי. הוא בכוח רוצה לעשות אותנו מוצלחים.

    ולבסוף משה שלום חוזה שוב את קץ העולם ויעקוב מירון ממליץ להשקיע בבתי תמחוי. מקאברי אבל בהחלט הגיוני. זה תחום שיתרחב, כמו בתי זקנים.

    ובמכירות סוף העונה של ראש השנה הסיני, לא זכורים לי מבצעים כה זולים.

    אהבתי

  9. כפי שהטלפון הסלולרי תוך 15 שנה הפך לעצם מעצמנו כך גם תחבורה ממוחשבת "תמציא את עצמה" לגבולות שאין להעריך היום.
    תהיה אפליקציה בטלפון שתאפשר בלחיצת כפתור אחת לקרוא מונית שתגיע לפי איכון ג'יפיאס שלנו ותראה את מספר דקות עד ההגעה, יהיה מבחר של מספר דגמי מכוניות.
    נוכל לדבר עם "נהג" פסיכולוג בעל אוזן קשבת, להתיעץ עם מומחה או לבקש בדיחות הולמות לפגישה אליה אנו נוסעים. בניגוד לאשה הוא גם יוכל לשתוק
    נוכל להזמין רכב רפואי שתוך כדי נסיעה ליעד יבדוק אותנו בדיקה מונעת למחלות ויספק תרופות. יגלח, יספר ויכין קפה.
    המשפט אם שותים לא נוהגים יהיה חסר משמעות. בכל רכב תהיה ערכת החיאה שתחזיק אותנו שעה שהוא טס בעדיפות לבית החולים משדר מידע מוקדם.
    נענה על סקרים או נראה פרסומות כדי לקבל נסיעה חינם כפי שאתרי האינטרנוט הם חינם. (אני מקווה שנסיעות ארוכות לא יחייבו אותנו לתרום דם בתמורה.)

    גיא יוכל לשכור בזול מכונית שתסיע אותו לטייל ביוון ותספר לו את ההסטוריה של המקום וגם תמצא עבורו מלונות דרכים זולים שיש בהם עדיין מקומות פנויים או שיוכל לישון במיטה נפתחת בשעה שהרכב נוסע ליעד הבא. הוא גם לא יצטרך סלולרי ויוכל להמשיך להגיב בבלוג מהמכונית. המכונית תשדר את התמונות מהחלונות ישר לחלונות של המכונית שלנו ונתחלק בחוויה.

    אהבתי

  10. הרעיון של רכב מותאם אישית לכל צורך נראה מעניין. מונית ללא נהג אחת תעוצב כמגרש משחקים לילדים ומונית שנייה כחלל עבודה. אמנם אולי זה מותנה בכך שמונית ללא נהג תהיה כה בטוחה שזה ייחשב בסדר להסתובב בה ולא להיות רתוק בחגורה.

    אהבתי

  11. זהו זה תמריץ , מעכשיו אני אגיב תגובה אחת לפחות לכל פוסט שלך גם אם אין לי משהו חכם או טיפשי להגיד ( שמתם לב שאני עושה לייק במקרה כזה לפוסט?) . זה משום שאני מפספס ככה את כל שירשור התגובות בזמן אמת ונמצא בפוזיצית חוסר תגובה.
    אורי אהבתי , אבל מה עם כל הדברים שהעתיד החדש האמיץ והנפלא הזה יקח מאיתנו? איזה כיף היה פעם לנסוע לת"א לקנות תקליטים? איזה כיף היה לשחק בגוגואים ולאסוף בולים? איזה כיף היה לחכות ולקבל או לשלוח גלויה בדאר?
    איזה כיף היה לשחק מדרכות?
    טוב , אני צריך להחליף פה חיתול , מסיפרים אני מבין שפעם זה היה הרבה פחות כיף.

    אהבתי

  12. גיא, זה בדיוק מה שאני מחפש – תמריצים לתגובות! כמו מורה שנותן שתי נקודות על השתתפות.
    מעניין שהסמרטפון והרשתות החברתיות יוצרים עידן זהב לכתיבה וקריאה אחרי שהטלפון והטלוויזיה הפכו הכול למדובר ומושמע. מיילים ווטזאפ מחליפים את דקות השיחה, כמו בימי הגלויות והמכתבים והחברים לעט, רק הרבה יותר מהר.

    אהבתי

  13. תמריץ , בשוקלך מתן תמריצים לתגובות עליך להיזהר שמה
    מנגנון התמריץ יגרום לתגובה להיות בשביל איזה דבר ולא בשביל עצמה.
    עודף תמריצים עלול לפגוע באיכות הספונטנית של התגובה ולגרום לה להיות סינטטית ומאולצת.
    מזיכרוני לא ניתן להשוות בין רדידות העומק בקריאת מיילים ווטזאפים ולקריאת המכתב שקיבלת מהחברה בצבא. (*) איך הייתי קורא את המכתב מספר פעמים וכיצד כל מילה במכתב הייתה מקבלת משמעות.

    (*) לא שהייתה לי 🙂 (**)

    (**) …… חברה רצינית ….

    אהבתי

  14. אמת. זה כמו שאפשר לזהות טוקבקיסטים בשכר בקלות בשל העדפה גורפת של כמות על איכות בטוקבקיהם.
    נתקלת אולי בטקסטים של משה רט? הוא מצליח לכתוב בכמה שורות סיפורי אימה מעולים.

    אהבתי

  15. אורי ידידי היורו מתקפל ומתקרב בצעדי ענק ל1.1 מול הדולר בדרך ל1 מול הדולר ופחות ..ליוונים ספרדים אירים פורטוגזים ואחרים יש על מה לשמוח חובותיהם מתכווצים ואפשר שבמקרה זה הבנקים בגרמניה אכלו אותה אבל זה הגורל..
    בקשר לרעיון של תמריץ מכונית ללא נהג סביר שזה יתממש ביום מן הימים קשה יהיה לדעת באיזו מידה זה ישפיע על מחירי הנדל"ן אני סבור שזה לא..היום ניתן לקיים חיים אכותיים בפריפריה בלי כל צורך להתניע את המכונית יש הרבה שעובדים מהבית מול כל העולם דרך האינטרנט.. במקרה יש לי חבר שמכר את ביתו בתל אביב 80% מהתמורה חילק בין שני ילדיו ב20% הנותרים קנה אחלה בית במצפה רמון ונשאר עם הרבה עודף הוא כבר הרבה זמן עובד כאדריכל מעצב עצמאי ויש לו לקוחות גם במונגוליה הרחוקה הכל דרך האינטרנט…אי אפשר לעצור את הקדמה אבל גם אי אפשר לעצור את המוחות היצירתיים של בני אדם אשר מחפשים לעצמם שלווה ומרחק רב ככל האפשר מזוהמה סביבתית תחרות פרוע וצמיחה מלאכותית נוסח ריאליטי..העולם מתפצל את הדבר הזה ציינתי בתגובה קודמת שלי אנשים רבים חוזרים לכיוון של קואופרטיבים חברתיים חיים ועבודה בטבע מגמה מתפתחת של חיים אורגניים.."אשר הענווים כי הם ירשו את הארץ"..

    אהבתי

  16. לא , לא ניתקלתי. אין לי זמן כ"כ להתעמק אבל
    אני רואה שיש לו אתר בשם מיסטריום – המסתורין שמעבר לעולם הזה.

    וכבר אני רואה שהוא מניח בהנחת מוצא הנחה שיש משהו "מעבר" לעולם הזה 🙂

    אהבתי

  17. סיפור שלו לחג פורים:
    http://tinyurl.com/n3qm5u9

    מוטי, השרת של בית הספר, התחפש השנה בפורים למרדכי היהודי.
    לא ידענו עד כמה הוא לוקח ברצינות את התחפושת,
    עד שראינו את התפאורה שהוא הכין בחצר בית הספר,
    וגילינו מה קרה למורה ולעשרת התלמידים שנעלמו לפני יומיים.

    וזה עמוד של סיפורי אימה עוד יותר קצרים:
    http://mysterium.co.il/ArticleView/tabid/268/ArticleId/322/.aspx

    אהבתי

  18. כן , הוא מאד מוכשר. נעבור אח"כ גם על הפוסטים.

    את הסיפור שלו הזה מאד אהבתי
    ———————————-
    בתור ילד דווקא לא פחדתי מהחושך.
    עד אותו לילה בו אבא ביקש ממני להתחיל לישון עם האור דולק בחדר.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s