תשעים אחוז משכנתא – עדיף בלי

חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס יוזמת הצעת חוק שלפיה זוגות צעירים יוכלו לקבל 90% משכנתא בקניית דירה. כדי להגן על יציבות הבנקים במקרה של נפילת ערך הדירות, המדינה תיתן לבנק ערבות על 20 אחוז מערך הדירה.

האם זו הצעה טובה או רעה? ההשפעות הן מורכבות, חלקן טובות וחלקן רעות. בצד החיובי ניתן לומר שהצעה זו תחולל אפקט שדומה לאפקט שמחולל בנק ישראל בהורדות ריבית ובהדפסות הכסף שלו. יותר הלוואות יינתנו במשק, יותר כסף יזרום, הצמיחה תעלה ויתרבו מקומות העבודה. בנוסף, הצעה זו מכוונת במיוחד את זרימת הכסף אל סקטור הבנייה. אם כך ניתן לשער שהתמריצים לבנות בית בישראל יעלו. אף שהמחסום העיקרי לבנייה בישראל אינו מחסור בכסף אצל הקבלנים, אלא חסמים ביורוקרטיים, בכל אופן סביר לשער שהגדלת התמריץ הכספי לבנות תגדיל את ההיצע. זקנים עקשנים שמסרבים לפינוי ובינוי ירוככו, עיריות יוקסמו מהכסף שיוכלו לקצור בהיטלי השבחה ויסבירו פנים ליזמים וכיוצא באלו.
העליה בזרימת הכספים תשפיע גם על הכנסות הממשלה שתקבל יותר מסים ותרוויח יותר על שיווק קרקעות וכך תאפשר לה לעשות דברים טובים בכסף הזה. בנוסף המוטבים של ההצעה יהיו הזוגות הצעירים, בפרט אלו נטולי ההון, וכך יהיה להם יתרון על פני המשקיעים ברכישת דירה ולא יצטרכו לגור בשכירות.

בצד השלילי ברור שמחירי הדירות יעלו עוד. דבר זה יקשה על הקונים, שיצטרכו לשלם יותר ולאורך שנים רבות יותר. קניית בית בישראל לא באמת תהפוך לפשוטה יותר, אף שדרישות ההון העצמי יירדו. העלייה הנמשכת במחירים רק תיצור מומנטום משל עצמה ותגדיל עוד את הבהלה לדירות ואולי שוב דווקא תאיץ במשקיעים להיכנס לשוק. תופעה זו תקבור את הקריירה הפוליטית של שר האוצר יאיר לפיד, וגם זה חבל כי לפיד בסך הכול פוליטיקאי חיובי.

כשבוחנים את הפלוס והמינוס מגיעים למסקנה שעדיף בלי הצעת החוק הזו, התועלת מוגבלת ועליות המחירים מובטחות.

17 תגובות על ״תשעים אחוז משכנתא – עדיף בלי״

  1. מאחר וכמעט תמיד עדיף לקנות על פני לשכור כנראה שכדאי לזוג צעיר לקנות. לזוג זקן יהיה קל יותר למכור את הדירה לזוג צעיר ולהגר.
    אם רוצים להקר על זוגות צעירים זו לא הדרך. בנייה צבורית זו הדרך.

    http://yatir.info/house.html

    אהבתי

  2. היי אורי , אני רואה שעינייני הנדל"ן מעסיקים אותך.
    למטה מצורף פוסט מומלץ מסדרת פוסטים מושקעת של אסף נתן בנושא. אני ממליץלקרוא. ראיתי שתמריץ הגיב בבלוג ולמעשה הגעתי לבלוג של תמריץ מהבלוג של אסף.

    http://www.assafnathan.com/2013/05/%D7%94%D7%90%D7%92%D7%93%D7%94-%D7%A2%D7%9C-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%A4%D7%95%D7%92%D7%A9%D7%AA-%D7%90%D7%AA-%D7%94%D7%9E%D7%A6%D7%99%D7%90%D7%95%D7%AA/

    אהבתי

  3. תודה גיא
    תמריץ הגעתי למסקנה שעדיף לקנות ממשחק בטבלה בלינק שהעלתי, "מה עדיף לקנות או לשכור" http://yatir.info/house.html
    כמובן שההחלטה מורכבת יותר ממספרים ואישית יותר, מבוססת על התקופה והמצב הפוליטי ובעצם בחלקה מבוסס על מזל.
    ראיתי השבוע קומדיה, הפרוטוגוניסט ממציא משחק דומה למונופול בו חלק מהחברים משקיעים את כספם בקרנות פנסיה וחינוך וחלקם יוצאים לחופשות ומבלים בלי לחשוב על העתיד ובסוף כשהחסכנים מתלוננים שהם פעלו לפי הכללים וחסכו ואין להם כלום בסוף המשחק, ממציא המשחק צועק עליהם: כמובן כי זה כמו בחיים הכל זה רק הקוביות, סתם מזל בלי קשר למה שעשית בחיים

    אהבתי

  4. גיא, קראתי את הכתבה של אסף, נתקלתי בה בעבר. בישראל מחירי הדירות הם בכלכלה יוצאת דופן, הכלכלה הישראלית לא נפגעה קשה כמו כלכלות המערב, וגם לא הבנקים. לכן מחירי הדירות עולים. הכלכלה שלנו די נורמלית בהשוואה לעבר. באירופה הריבית נמוכה מאד ולמרות זאת עדיין יש לא מעט מקומות שמחירי הדירות בהם די קפואים שנים רבות. באמריקה נראה לי שמחירי הדירות מתאוששים באיזורים מסוימים אבל בהחלט סבירים ברוב המקומות בהשואה לשכר. בקנדה שעברה את המשבר יפה המחירים קטסטרופלים. בבריטיש קולומביה מחיר דירה קרוב ל 800 אלף דולר בכל קנדה כ 400 אלף בממוצע. זה לא שפוי, זה לא היה כך בעבר וזה לא ישתנה.
    הריבית הנמוכה נועדה לעזור למדינות שניפגעו מהמשבר הכלכלי, האחרים מקבלים את גל התופעות.
    באותה מידה אפשר לומר שכשאירופה ואמריקה יחליטו להעלות את הריבית הם לא יתחשבו במחירי הדירות בישראל או סין או קנדה או אוסטרליה או כל אותן המדינות שהגאות עברה עליהן.
    חייתי בעבר בתקופות ובמדינות שמחירי דירות ירדו ב 50% תוך שנתיים שלוש.

    אהבתי

  5. ג'וש, למיטב הבנתי, הח"כית מציעה שהמדינה תיתן ערבות למקרה של ירידה כזו, כך שהיא תפצה את הבנקים. אבל אפילו במקרה של ירידה של 10% ברוב המקרים לא תהיה בעיה, הרוכשים ימשיכו לשלם משכנתא כמו ילדים טובים.

    אהבתי

  6. כן, בארץ ההלואות אינן מסוג
    http://en.wikipedia.org/wiki/Nonrecourse_debt
    אין ללווים במקרה זה את האפשרות לתת לבנק את הדירה ולהיפרע מההלוואה ולכן
    יצטרכו כמו שתמריץ אמר לשלם משכנתא כמו ילדים טובים גם אם הדירות ירדו ב20% . הבנקים בישראל לא יתקעו עם הדירות כמו בארה"ב ולא יציפו את השוק ויגרמו לירידות נוספות.

    אהבתי

  7. אם מחירי הדירות ירדו והממשלה תפצה היא תצטרך להדפיס כסף, והרבה כסף.
    אפשר להבין מהצעד הזה שהמדינה לא מתכוונת לתת למחירי הדירות לרדת,

    מאחר ואנחנו חיים בעידו טכנולוגי שונה ויוצא דופן יתכן שיש כיום מה שנקרא כלכלה חדשה וכל אלו שטוענים שתמיד אמרו את זה וטעו עדיין לא הסתגלו לתנאים החדשים.

    העיר המיניאטורית שתלמד את הילדים לעבוד ולבזבז מוקדם ככל האפשר
    http://www.haaretz.co.il/gallery/kids/.premium-1.2485563

    אהבתי

  8. אורי, זו טענה הגיונית – הפיכת המדינה לערבה למחירי הדירות תיצור לחץ במשרד האוצר למנוע ירידות מחירים. זו עוד סיבה להתנגד להצעה. אף שבפועל אין סיבה לחשוש. ראשית משום שלא יקרה כלום אם בשעת הצורך המדינה תגדיל הגרעון לצורך פיצוי הבנקים. שנית, כמו שהסביר גיא, חוב המשכנתא בישראל ממשיך לרדוף אחר החייבים גם אחרי שהחזירו הנכס לבנק ולכן סביר שהבנק יוכל לגבות חובו המלא אף אם שווה יותר מהנכס.

    אהבתי

  9. "ג'וש, למיטב הבנתי, הח"כית מציעה שהמדינה תיתן ערבות למקרה של ירידה כזו, כך שהיא תפצה את הבנקים. אבל אפילו במקרה של ירידה של 10% ברוב המקרים לא תהיה בעיה, הרוכשים ימשיכו לשלם משכנתא כמו ילדים טובים."

    לא נכון, המשמעות היא מחיקת ההון העצמי של הלווים… עם כל המשתמע מכך…

    בנקים לא יסכימו לזה.

    אהבתי

  10. ג'וש, מה זה משנה בכלל עבור משלמי המשכנתא מה ערך הדירה שלהם? בין אם היא ירדה או עלתה, הם ימשיכו לשלם את אותו סכום חודשי, בהתבסס על המשכורת שלהם.

    אהבתי

  11. מדוע באירופה דורשים מהמדינות לצמצם את חובות הממשלה מתחת לאחוז מסויים מהגידיפי אם ממילא הם יכולים להדפיס כסף והם על גבול דפלציה?
    עתיד אירופה וצרפת
    http://www.ft.com/cms/s/0/472ba7ea-70b8-11e4-8113-00144feabdc0.html#axzz3JlcV2pyq

    כצפוי אף אחד לא מרוצה מהחוק החדש
    http://www.maariv.co.il/news/new.aspx?pn6Vq=J&0r9VQ=GJFFI&utm_source=mivzak&utm_medium=cpc&utm_campaign=start

    אהבתי

  12. לילך רובין המצוטטת במעריב נשמעת כאילו היא רוצה קומוניזם שבו המדינה מפקיעה את הדירה מידי המשכירים וקובעת להם בכמה ישכירו. מה התמריץ של המשכיר לטפח דירה בכזה מצב? מה התמריץ לקנות דירות להשכרה? ומי יקבע מי יהיו בני המזל שיעקפו התור הארוך שייווצר וישיגו הדירה במחיר המוזל? מי צריך פרוטקציה כשיש קשרים. מוונצואליזציה של שוק ההשכרה בישראל לא ייצא שום דבר טוב.

    טענות המשכירים מוגזמות למדי גם כן. אז תחתמו על חוזה לשלוש שנים בסכום השכרה שאותו תקבעו באופן חופשי. כזה ביג דיל? יכול להיות שיש עוד סעיפים בעייתיים, אבל לא ראיתי החוק המלא.

    Liked by 1 person

  13. אורי, שאלתך לגבי אירופה נוגעת בלב הטרגדיה של גוש האירו. אין שם אפשרות לתמרוץ תקציבי כי אף מדינה לא יכולה להדפיס כסף לעצמה. הן משתמשות במטבע משותף. גם הבנק האירופי המרכזי שיש לו את סמכות הדפסת הכסף לא יכול לעשות זאת לטובת מדינה אחת כי הדבר יתפרש כשוד האחרות.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s