כל כך הרבה דברים ביצעה ומבצעת ממשלת נתניהו-לפיד בתחום הדיור כדי להילחם באלו הקונים דירות להשקעה. החוק כבר תוקן כך שמשקיעים ישלמו מס שבח, שיעורי מס הרכישה הועלו, ועתה מתוכננים צעדים חדשים – משקיעים לא יקבלו את הפטור ממע"מ שזוגות צעירים יהיו זכאים לו, חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה תחול על משקיעים בדירות ויהיה פיקוח על מחירי השכירות שמשקיעים יוכלו לגבות.
האם הצעדים לגיטימיים – לדעתי כן. אף הצעד הדרקוני לכאורה מכולם – הגבלת העלאת שכר הדירה – אינו יכול להיחשב כפגיעה קשה בחופש הקניין. לגבי הגשת דו"ח שנתי – אין סיבה שבעלי נכס רב ערך לא ידווחו על הכנסותיהם מדי שנה. הרי יש הטוענים שיש מקום לחייב כל אזרח ישראלי בהגשת דו"ח.
השאלה היא האם הצעדים מועילים – נניח שנגיע למצב שבו נסלק רבים מהמשקיעים מהשוק, מה יהיו ההשלכות עבור הכלכלה הישראלית? על פניו נראה שאכן במקרה כזה מחירי הדירות יירדו משמעותית. הסיבה היא פשוטה – ההיצע יישאר דומה, אך הביקושים יירדו. אם למשל חמישה מיליארד ש"ח שמשקיעים רצו להכניס לשוק הנדל"ן יושקעו עתה בבורסה או מתחת לבלטה – הרי שהביקושים שיופנו לשוק הנדל"ן ייפחתו בחמישה מיליארד ש"ח ולדבר תהיה השפעה על ירידת המחירים.
מה בדבר מחירי השכירות – כיצד יושפעו מהסתלקות המשקיעים, שמטבע הדברים מהווים את ציבור המשכירים? כאן התמונה מורכבת, וצריך לתת דוגמה מספרית פשטנית להמחשת העניין. נניח למשל שישנם מיליון משקיעים בעלי דירות וכנגדם מיליון וחצי זוגות המעוניינים לגור בשכירות. אם נוציא חצי מיליון משקיעים מהשוק, יתפנו חצי מיליון דירות שאותן יקנו שוכרים ולא יצטרכו עוד לשכור. נישאר עם חצי מיליון משקיעים בעלי דירות ועם מיליון זוגות המעוניינים לגור בשכירות. המחסור הכללי בדירות לא ישתנה – כמו קודם, יוותרו חצי מיליון דירות חסרות עבור השוכרים, אולם היחס בין מספר השוכרים המעוניינים בדירה לבין מספר הדירות יגדל משמעותית. בדוגמה שלנו – במקום יחס של מיליון וחצי למיליון (יחס שערכו 1.5) נקבל יחס של מיליון לחצי מיליון (יחס שערכו 2). עליית יחס שכזו יכולה להתבטא בתורים ארוכים לפני כל דירה המיועדת להשכרה (כפי שקורה כבר היום במרכז תל אביב) ובלחץ משמעותי כלפי מעלה על המחירים. הגבלת העלאת מחירי השכירות רק תתרום לכך.
בסופו של דבר הצעדים שנוקטת הממשלה יקרבו אותנו למצב שבו נמצאות כיום רוב ארצות המערב – אמנם מחירי הדירות לקניה יירדו, אולם שכר הדירה ביחס למחיר הדירה יעלה, ולפיכך התשואה על דירה להשכרה תהיה יותר גבוהה. כך ייווצר איזון שיפצה את המשקיעים שיישארו בשוק על ההגבלות הממשלתיות. האם התועלת בהורדת מחירי הדירות תהיה שווה את הנזק שבהעלאת מחירי השכירויות – רוב הסיכויים שכן. קשה לי להאמין שעליית המחירים בשוק השכירות תגרום נזק ששקול לתועלת בסילוק מיליארדים בכספי משקיעים משוק קוני הדירות.
ועדיין שום צעד מסוג זה לא יהווה פיתרון של ממש ולכל צעד כזה יהיו תוצאות לוואי מזיקות. הפיתרון האמיתי הוא בהגדלת היצע הדירות, כלומר במתן תמריצים לגופים הביורוקרטיים שחוסמים את הבניה בישראל להפסיק לעסוק בחסימתה. לכן דווקא תוכנית התמריצים לבנייה ולהתחדשות עירונית לרשויות המקומיות שמדווחת בתחתית הכתבה בגלובס היא הבשורה הגדולה.
תמריץ 