חוק שכר הדירה החדש של לפיד – עיתוי בעייתי במיוחד

יאיר לפיד לא נח. אחרי ההצעה הדרמטית בנושא ביטול המע"מ שדנתי בה בפוסט הקודם, הוא מתכנן שינוי מקיף גם ביחסי שוכרי הדירות ומשכיריהן. על פי מה שהתפרסם, בכוונתו להציע שלא ניתן יהיה להעלות שכר דירה לשוכרים במשך שלוש שנים.

בעיקרון, זו הצעה סבירה.

יש לשים לב – ההצעה הזו נבדלת באופן דרמטי מהצעות אחרות, קומוניסטיות ממש באופיין, שהוצעו על ידי מפלגות השמאל בכנסת בשנים האחרונות (למשל על ידי יו"ר מפלגת העבודה בוז'י הרצוג, שבעצמו גר בוילה ששווה עשרה מיליון שקלים). לפי אותן הצעות, שכר הדירה שיכול משכיר לגבות משוכר יפוקח באופן גורף לאורך שנים, ולמעשה הדירה תופקע חלקית מחזקת בעליה, וכמעט תולאם – רשויות ממשלתיות יקבעו את שכר הדירה. אלו הצעות איומות ונוראות, שיחוללו את אותו נזק שמחולל קומוניזם בכל מקום שבו הוא מונהג – אינספור ביורוקרטיה, מחסור והזנחה. זאת מלבד הבעיה המוסרית שבפגיעה כזו בחופש הקניין.

הצעת לפיד שונה מאוד – היא אינה קומוניסטית, אלא הוגנת למדי. על פיה ניתנת לשוכר ולמשכיר הזדמנות להתמקח באופן חופשי על המחיר, כמו במצב הנוכחי. רק שבמצב הנוכחי המקובל הוא שההתמקחות מתחדשת מדי שנה, דבר המקשה על שוכרים להשקיע בדירה ובריהוטה, מתוך חשש ששהותם בה תסתיים במהרה. לעומת זאת, במצב שישרור לפי הצעת לפיד, ההתמקחות תיעשה מדי שלוש שנים, מה שייתן לשוכרים אורך נשימה ויציבות.

אלא שכמעט בוודאות תגרום הצעת לפיד לעליית מחירי השכירות. הסיבה היא פשוטה – בעת ההתמקחות על דמי השכירות, משכירים מנסים, מטבע הדברים, להשיג שכר דירה גבוה ככל האפשר. החשש שבסופו של דבר גורם להם להתפשר הוא החשש שלא יימצא שוכר והדירה תישאר ריקה. אם הדירה תישאר ריקה חודש, זהו נזק כספי ששקול לאובדן 8% מדמי השכירות לתקופת החוזה, וזהו אובדן משמעותי. לעומת זאת, על פי הצעת לפיד, משך חוזה יהיה שלוש שנים. הכדאיות של השארת הדירה ריקה תגדל משמעותית. זאת מאחר שהותרת דירה ריקה למשך חודש למשל תהיה שקולה רק לאובדן 2.6% מדמי השכירות לתקופת החוזה, ואילו תוך כדי החודש הזה יכולים להגיע שוכרים חדשים עם נכונות לשלם יותר, אולי למשל יסכימו למחירים גבוהים ב-10% או ב-15%.

במילים אחרות, הצעת לפיד ככל הנראה תגרום לבזבוז משאבים מסוים – דירות שהיו יכולות לאכלס בני אדם יישארו ריקות. התוצאה היא שצד ההיצע של הדירות להשכרה יקטן, צד הביקוש יישאר זהה ולפיכך המחירים יעלו.  איני אומר שזהו שיקול החלטי נגד ההצעה – ניתן לשקול את התועלת שבה, מתן יציבות לשוכרים, כנגד הנזק שבה, להתווכח להיכן הכף נוטה ולחכות לנתונים אמפיריים שיהוו הוכחה לכאן או לכאן.

אולם העיתוי שלפיד מציע הוא בוודאי שגוי – זאת משום שלפי הצעת פטור המע"מ שלו לזוגות צעירים, יגדל משמעותית הביקוש לשכירות בקרב אלו שלא הגיעו למצב שבו הם עומדים בקריטריונים לפטור ממע"מ – לא הולידו ילד, לא הגיעו לגיל 35 שבו יתאפשר גם לרווקים לקנות בהנחה, לא מצאו פרויקט חדש לטעמם.   השילוב של עליית הביקושים לשכירות, כתוצאה מהאופן בו ניתן פטור המע"מ לדירות חדשות, יחד עם הקטנת ההיצע, כתוצאה מחוקי השכירות החדשים, יכול להיות הרסני ממש.