דירות בלי מע"מ – מה המשמעות?

נראה שיאיר לפיד החליט על צעד דרמטי באמת – הנהגת אפס אחוז מע"מ על דירות חדשות עבור זוגות צעירים ששירתו בצבא\שירות לאומי.

מה המשמעות?

חוקי הכלכלה קובעים שמחירי הדירות נקבעים על פי ביקוש והיצע, לא על פי מסים. לכן קשה להאמין שבטווח הארוך זהו צעד שיכול להוריד את מחירי הדירות. ניסיונות דומים להוזיל את מחירי הדירות באמצעות הטבות לקונים נכשלו, וכתבתי על כך בעבר.  הצפי הכלכלי הוא שהקבלנים ימשיכו למכור את הדירות באותו מחיר שמכרו בעבר ואת ההנחה ישלשלו לכיסם.

עם זאת, זהו צעד חיובי מבחינות אחרות. ראשית, אם יישמרו הקריטריונים הנוכחיים, הצעד נותן תמריץ כלכלי עצום לשירות בצבא ולשירות אזרחי. בעבר צעדים דומים שהפלו לטובה משרתים בצה"ל נפסלו בידי בג"ץ בשל האפליה נגד הערבים שאינם משרתים בצבא. עם זאת, מתן ההטבה גם למי ששירת שירות אזרחי והתרחבות השירות האזרחי בקרב הערבים מוציאה את העוקץ מטיעון האפליה. השירות הצבאי והאזרחי אולי אינו נושא בחובו תועלת לכלכלה כשלעצמו, אבל עבור החרדים והערבים הוא מהווה מפתח להשתלבות בחברה ובציבור העובדים, השתלבות שתקבע את עתידה של המדינה.

שנית, אחד המשפטים המפורסמים ביותר בתולדות הכלכלה הוא זה של ג'ון מיינרד קיינס שבז לייחוס חשיבות רק להשפעות כלכליות שיתמידו בטווח הארוך – "בטווח הארוך כולנו מתים", אמר.  לכן גם אם בטווח הארוך זהו כלי חסר תועלת להורדת מחירי הדירות, הרי שגם הטווח הקצר אינו נטול חשיבות. התחושה שלי, ואולי אני טועה בכך, היא שבטווח הקצר יהיה קשה לקבלנים לגלגל את כל ההטבה לכיסם. התנהלותם תעמוד תחת פיקוח הדוק של הממשלה, שככל הנראה תנהיג מחירי מקסימום, וגם של העיתונות, ומי שינסה לגלגל את הטבת המע"מ לכיסו יזכה למקלחת רותחין, לפגיעה בתדמית הציבורית ואולי לחרם צרכנים. אמנם ניתקל בתופעה שבה המתנה בתורים תחליף התמקחות על מחירים.

שלישית, גם אם הכסף יעבור בסוף לקבלנים, גם הפחתת מסים שמוצאת דרכה לכיסי קבלנים אינה נטולת תועלת כלכלית. מכיסיהם הכסף ייצא וישוב ויתגלגל במשק. אמנם ברור שאף שכל הפחתת מסים ראויה לשבח במצב המקרו-כלכלי הנוכחי, הפחתת מסים לקבלנים עשירים היא פחות אפקטיבית ורצויה מהפחתת מסים לזוגות צעירים עניים.

רביעית, גם אם הכסף יעבור לקבלנים, אולי פעולות תמ"א 38 ופינוי בינוי שקודם לכן היו לא כלכליות מבחינתם יהפכו עתה לרווחיות, וכך ישתנה משהו לטובה גם מבחינת הדבר האמיתי שיכול להוביל להורדת מחירי דירות לטווח הארוך – היצע הדירות.

חמישית, הרבה תלוי בגמישותו ובתחכומו של מנגנון מחירי המקסימום שיונהג, וקשה לנבא את ההשלכות המלאות לפני שמבינים את כלליו.  למשל, ייתכן שהרצון לבנות דירה שתעמוד במחירי המקסימום יביא לפגיעה בסטנדרט הבנייה המקובל כיום. האם זה דבר טוב או רע? תלוי בנקודת המבט.

לסיכום, לצעד של לפיד יש סיכוי טוב להפחית את מחירי הדירות בטווח הקצר, אך תועלתו בהפחתת המחירים בטווח הארוך היא קטנה, גם אם לא לגמרי אפסית. התועלת העיקרית לטווח הארוך היא שהקריטריונים להטבה מהווים מתן תמריץ לשירות בצה"ל ולשירות אזרחי, אך רק בהנחה שהמפלגות החרדיות והערביות לא ירכשו כוח פוליטי שיאפשר להן לחבל בקריטריונים.  מנגנון מחירי המקסימום שיונהג עדיין לא ברור.

11 תגובות על ״דירות בלי מע"מ – מה המשמעות?״

  1. מעניין
    אך אם את המעמ המדינה מנכה מול הרוכש, איך זה אמור להתגלגל לקבלן ? ואם ההטבה נוגעת ב15% מהרוכשים במקסימום, איך הוא יוכל להעלות מחיר ל85% מבלי לפגוע בביקוש ?

    אהבתי

  2. הצפי הוא שהקונה יסכים לשלם יותר כסף. למשל אם הוא החליט מראש שהוא מוכן לשלם 1.5 מיליון ש"ח לדירה, ההחלטה הזו עצמה לא תשתנה – יש אותו מספר דירות ואותו שיעור ריבית ואותה עזרה ממוצעת שההורים יכולים להושיט וכו' – אז קודם הקונה שילם 1.27 מ' לקבלן ואת השאר בעצם שילם למדינה, עכשיו הוא ישלם את כל ה-1.5 ש"ח לקבלן.

    לאור העובדה שרק חלק קטן מהקונים זכאים לפטור, קשה באמת לחזות מה יהיה בדיוק, וגם הקריטריונים לא לגמרי מחוורים לי. מה קורה עם משפרי דיור שמכרו את דירתם ורוצים לעבור לדירה אחרת? ואם יעברו לשכירות לתקופת ביניים? אבל העיקרון הכלכלי הבסיסי עדיין עומד על תילו – הפחתת המס לא תפגע בעמדת המיקוח של הקבלנים כי יחסי הביקוש וההיצע יישארו בעינם (פחות או יותר) ולכן לא ברור כיצד תגרום להם להפחתת מחיר בטווח הארוך. אולי תיווצר שונות מסוימת במחירי דירות לפי קהל היעד שלהם, המחיר (לפני מע"מ) יעלה ככל שהדירה תואמת יותר את קהל היעד של ההטבה – זוג צעיר עם ילד.

    אתאר תרחיש אחד שנראה לי סביר: זוגות צעירים עם ילד הם 15% מהרוכשים במצב הקודם – עכשיו כשהמחירים יירדו מבחינתם יכול להיות שהם יהוו אחוז גבוה יותר מהרוכשים. השאר אולי ישכרו עד שיהיה להם ילד. זהו דבר שיכול לגרום דווקא לעליה של מחירי השכירות, וכך יגרום למשקיעים (אפילו שלהם עצמם אין פטור ממע"מ!) להיות מוכנים לשלם יותר כסף עבור קניית הדירה, וכך המחירים יעלו והקבלנים ירוויחו.

    אהבתי

  3. אלי ציפורי כתב היום בגלובס:
    "התשובה לכל אלה השואלים מה יקרה בשוק הנדל"ן בעקבות שתי תוכניות הדיור שאושרו השבוע היא: איש אינו ממש יודע. זה תלוי הרבה בפרטים הקטנים של התוכניות, בקריטריונים שלהן, וגם, כמובן, בהיפוך המגמה בשוק הריביות ובשווקים הפיננסיים, שעשוי להשפיע גם על שוק הנדל"ן. כמה דברים, בכל זאת, אפשר לומר: שהתוכניות יצרו אפקט פסיכולוגי של "סוף-סוף עושים משהו" ולכן ידכאו ביקושים בטווח הקצר; שרמת המחירים בשוק הדיור כבר גבוהה באופן יחסי (למרות שמה שגבוה מאוד, בכל שוק, יכול להיות עוד יותר גבוה), שיש סימנים להאטה מסוימת בחודשיים הראשונים של השנה, עוד לפני הרעש הגדול סביב התוכניות החדשות, וגם השווקים הפיננסיים נמצאים בהתרוממות רוח ומשייטים אי שם סביב שיא של כל הזמנים. בקיצור, שום מגמה, בשום שוק, לא יכולה להימשך לנצח. השאלה הגדולה היא כמובן העיתוי של היפוך המגמה, וזה באמת עניין לקריאה בקפה"

    אהבתי

  4. חלק גדול מהטורים של אלי ציפורי כמעט איני מסוגל לקרוא – הם מלאים בנימה מתלהמת ופופוליסטית. הפעם, לעומת זאת, אני מסכים עם כל מילה.

    אהבתי

  5. כשהקבלן מקבל עבור דירה 1.5 מ' ש"ח ולא רק 1.27 מ' ש"ח הוא מוכן לבנות עוד דירות עבור התמורה החדשה הגבוהה יותר אשר נכנסת לו לכיס.

    אלא שלא נראה את השינוי בתאוצת הבניה הזו מיד, מכיוון שלא מדובר על ייצור נעליים שלוקח נניח כמה דקות, אלא על בניית דירה שלוקחת נניח שנתיים-שלוש (או במילים אחרות – היצע הדירות החדשות מקבלן הינו קשיח בטווח הקצר, ונעשה גמיש יותר בטווח הבינוני-ארוך).

    לפיכך, נכון שבטווח הקצר כנראה שהקבלנים יזכו להינות ממרבית ההטבה – ביקוש גמיש והיצע קשיח מאוד;
    אך בטווח הבינוני-ארוך (בינתן שהחלטת מע"מ אפס תהיה ודאית כך שהקבלנים יוכלו להסתמך עליה לטווחים ארוכים), היצע הדירות החדשות צפוי לגדול ובהתאם לכך המחיר צפוי לרדת, גם אם במעט.

    אהבתי

  6. אני מסכים. אבל מידת היכולת של תמריצים לקבלנים לשנות את צד ההיצע היא מוגבלת כי לכל פרויקט בניה צריך גם את סיוע הביורוקרטיים העירוניים והממשלתיים ולהם אין תמריצים. אם יתנו להם תמריצים לקדם בנייה זה ייקרא שחיתות ושוחד ויוקע בתקשורת.

    אהבתי

  7. אין קשר לתמריצים נוספים; או יותר נכון, בהנחה כי all other things being equal, איפוס המע"מ יביא לירידת מחירים בטווח הבינוני-ארוך.

    הסיבה –

    פטור ממע"מ משאיר יותר כסף בכיס של הקבלן;
    בעבור התמורה הגבוהה יותר הקבלן רוצה לבנות ולמכור עוד דירות (Law of supply);
    ולכן, ברגע שהוא יסיים לבנות את הדירות החדשות הללו (בעוד שנתיים-שלוש) היצע הדירות יגדל ומחירי הדירות ירדו.

    התיאור הזה נכון גם אם לא ינתנו תמריצים חדשים לרשויות ולמנהל, והקבלנים ימשיכו לקנות קרקעות במחירים היקרים שהם קונים אותן היום – עדיין בעקבות איפוס המע"מ ישאר להם יותר כסף בכיס ולכן שווה להם לבנות יותר דירות, לעומת כמות הדירות היום.

    כמובן שהמחירים לא ירדו אם הקבלנים לא יוכלו לבנות יותר דירות בעקבות אי שיווק קרקעות נוספות ע"י המנהל, או אי מתן היתרים ע"י הרשויות – אך מצב כזה מניח שינוי בהתנהלות המנהל והרשויות וחוטא להנחת all other things being equal המשמשת אותנו לבחינת הפטור ממע"מ באופן נפרד.

    אהבתי

  8. אני מסכים כאמור, אבל השאלה היא כמה גדול יהיה השינוי בהיצע שיגרום התמריץ הגדול יותר לבנות. והתשובה שלי שהשינוי יהיה קטן, כי הקבלנים אינם חסם מרכזי. הביורוקרטיה היא החסם המרכזי.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s