משכנתא – ריבית קל"צ או ריבית צמודה?

רוב אזרחי המדינה אינם מתיימרים להבין הרבה במקרו-כלכלה, אבל לפחות החלטה אחת שצריכים לקבל הרבה מאוד ישראלים בחייהם דורשת הבנה מסוימת של מקרו-כלכלה.

ההחלטה הזו נוגעת למשכנתא ובעיקר לשאלה האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או צמודה. מצד אחד, ריבית המשכנתא הלא צמודה גבוהה יותר. מצד שני אם בוחרים באופציית המשכנתא הצמודה, בנוסף לריבית יצטרך משלם המשכנתא לשלם על האינפלציה.

לפיכך התשובה לשאלה מה עדיף באופן כללי, משכנתא צמודה או משכנתא לא צמודה, כרוכה בהכרח בניחוש שיעור האינפלציה הצפוי בעשר או בעשרים השנים הקרובות. הניחוש הזה הוא משימה קשה, ואולי אין טעם לעסוק בה ופשוט יש להקשיב למה שהשוק אומר. השוק מעריך שהאינפלציה השקלית לטווח הארוך תעמוד על שיעור שנתי של 2-2.5%, ובהתאם לכך זהו בפועל באמת הפער בין ריבית המשכנתא הלא צמודה לריבית המשכנתא הצמודה. לכאורה ניתן להסיק אם כך שאין הבדל גדול בכדאיות בין לקיחת משכנתא צמודה לבין לקיחת משכנתא לא צמודה. הבדלי האינפלציה מתומחרים על ידי השוק בצורה סבירה בתוך הריבית.

אבל כדאיות ממוצעת אינה חזות הכול. מדוע למשל אנשים אחראים עושים ביטוח לבריאות, לבית ולמכונית? הרי ברור שבסופו של דבר רוב הסיכויים שמי שירוויח על הביטוח זו חברת הביטוח ולא המבוטח, אחרת עסקי הביטוח היו פושטים רגל. ברם, אף שהכדאיות הממוצעת של הביטוח היא שלילית ולא כדאי לעשות ביטוח, הרי שיהיו מקרים שבהם מי שלא יעשה ביטוח יחווה הפסד רכוש קטסטרופלי, ורוב האנשים מעדיפים להפסיד סכום נמוך בהסתברות גבוהה מאשר להפסיד סכום עתק בהסתברות נמוכה.

גם לקיחת משכנתא לא צמודה היא סוג של ביטוח – ביטוח נגד תרחיש של אינפלציה גבוהה מאוד, שלא בהכרח תשתקף בעליית יכולת ההשתכרות של לוקחי המשכנתא. אף שהתפתחות כזו נראית רחוקה, והמגמה העולמית היא שהאינפלציה מתה, אפשר לדמיין משברים כלכליים (הסוציאליסטים הפופוליסטיים ממיטים חורבן על כלכלת ישראל), ביטחוניים (אירן, חיזבאללה וכיוצא באלו), אסונות טבע או משברים גלובאליים, שיניבו תוצאה שכזו.

ראוי לציין שללקיחת משכנתא לא צמודה יש תופעת לוואי – ערכו הריאלי של ההחזר בשנים הראשונות גבוה משמעותית מערכו הריאלי של ההחזר בשנים האחרונות. זאת משום שההחזרים זהים בערכם הנקוב לכל אורך התקופה, אבל בשלהי התקופה ערך השקל כבר צפוי להישחק משמעותית, ולפיכך ייקטן הערך הריאלי של אותו סכום הכסף. מצד אחד זו תוצאה חיובית שכן מקטינה את חבות המשכנתא הכוללת (החוב מחוסל מהר יותר ולפיכך הריבית פוחתת). מצד שני, אם זוג מצפה שיתפנה לו סכום משמעותי של כסף בהמשך חייו או שכוח ההשתכרות שלו יגדל משמעותית, לא בטוח שכדאי לו לשלם יותר בשנים הראשונות מאשר בשנים האחרונות.

4 תגובות על ״משכנתא – ריבית קל"צ או ריבית צמודה?״

  1. הבעייה עם ביטוח היא חוסר היכולת של ההדיוטות לתמחר את עלות הביטוח במונחי הסתברות.
    די ברור כי בכל תחום – העלות (במונחי הסתברות) גבוהה.

    אהבתי

  2. אני חושב שבמקרה הספציפי הזה העלות אינה בהכרח גבוהה, ואולי אין עלות משמעותית בכלל. ההפרש בריביות בין משכנתא צמודה למשכנתא לא צמודה נגזר מההפרש בריביות על אג"ח מדינה צמוד מול אג"ח לא צמוד. את הריביות האלו קובע השוק, שמורכב משחקנים מאוד גדולים שהשיקול הביטוחי פחות משמעותי מבחינתם מאשר מבחינת אדם ששם כל יהבו, רכושו וכושר השתכרותו בדירה אחת.

    אהבתי

  3. היום, היכולת של הריבית לרדת די מוגבלת (עד 0%). לעומת זאת, יכולתה לעלות (ואף לטוס במקרה של היפר-אינפלציה) היא חופשית לגמרי.
    למרות הלחץ בעולם לשמור על ריבית נמוכה כתמריץ להנעת הכלכלה, ללחץ הזה יש מחיר שיבוא במוקדם או במאוחר לכדי פירעון. שאלת המליון דולר היא מתי.
    כאשר אתה לוקח משכנתא בריבית קל"צ, אתה בעצם משאיר לבנק לספוג את הסיכון במקרה של עליית ריבית.
    אם לשיטתך אין הבדל בין המשכנתא הצמודה/לא צמודה (מכיון שהפער בין המשכנתאות נובע מהערכת האינפלציה ע"י השוק), יוצא שעדיף לרוכש דירה לקחת את כל המשכנתא בריבית קל"צ (שכן, בין כה וכה האינפלציה תורגש בכיס), ובפריסת ארוכה ככל הניתן.
    דעה דומה נמצאת כאן
    http://us7.campaign-archive1.com/?u=a29ca09efa0d80d41db1bce7c&id=d1080048c2

    מה דעתך?

    אהבתי

  4. כן, זו אכן הדעה שניסיתי לקדם בפוסט.
    מה שכן – ריבית הפריים (שאפשר לקבל בד"כ במשכנתא כפריים מינוס אחוז) היא כל כך נמוכה לעומת הריבית הקבועה שעדיין לא הייתי מוותר עליה. כפי שמאפשר בנק ישראל, הייתי לעצמי לוקח שליש פריים ושני שלישים קל"צ. מי ששונא סיכונים וירצה לקחת 100% קל"צ גם עושה בחירה נבונה, לדעתי.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s