אי שוויון ונדל"ן

בפוסט הקודם טענתי שאין טעם להתייחס לאי השוויון במשק כתופעה גלובאלית, אלא יש לבחון תופעות של אי שוויון בצורה ממוקדת ובתחומים ספציפיים. בתחומים מרכזיים של מזון, בריאות וחינוך הערכתי שבישראל אין למעשה אי שוויון משמעותי, מאחר שהעשירים ביותר צורכים  כמות משאבים שבכל מקרה לא הייתה יכולה לשמש הרבה אנשים בני מעמד הביניים. אין בחברה שלנו כמעט מצב שבו אדם עשיר אחד יצרוך משאבים שיכולים היו לקיים מאות, או אף עשרות, אזרחים רגילים אחרים.

כפי שהעירו לי בתגובות, יש מקום לבחון את הטענה שלי בתחום הנדל"ן.

הבה נבחן לצורך העניין את דירתו הקודמת של אהוד ברק, 480 מ"ר במגדלי אקירוב, דירה שכבר הפכה לסמל של עושר מאיון עליון מנותק.  המיקום הוא טוב מאוד (אם כי קיימים מיקומים מעולים עוד יותר למגדלים בתל אביב – כמו מגדל נווה צדק, המגדל בפרישמן פינת דיזנגוף והמגדל בבארי – נהרדעא).  אם היו בונים את המגדל בסטנדרט נמוך יותר, המתאים למעמד הביניים, ומקטינים את גודל הדירות, אפשר היה להפוך דירה זאת ל-6 דירות של 80 מ"ר.  בנוסף, מאחר שצריכה של חשמל ושל שירותי תחזוקה וניקיון די קשורה לגודל הדירה, אפשר להניח שגם מבחינה זו הדירה צורכת פי 6 משאבים מהמשאבים שהיה דורש זוג שהיה מתגורר בדירת 80 מ"ר.

האם מצב שבו אדם עשיר מאוד אחד צורך משאבי נדל"ן שהם פי שישה מאלו שיכולים היו לפרנס זוג צנוע יותר הוא מצב בלתי נסבל? אני לא חושב. פי שישה זה לא פי מאה ולא פי חמישים. אף על פי כן, יש לדעתי הצדקה לבטא באמצעות מיסוי כבד את העובדה שיש פה פעולה של העברת משאבים מכמה אנשים פוטנציאליים לאדם אחד (או לאדם אחד ובת זוגו).

למיטב ידיעתי אהוד ברק לא שילם מס שבח על דירתו, לפי החוק הקיים כיום בישראל שלפיו לא משלמים מס שבח על דירה אחת, אפילו אם היא יקרה מאוד, וגם שיעורי מס הרכישה על דירה כזו לא עצומים.   המצב יתוקן כנראה בקרוב, ועל דירות יקרות ישלמו מס שבח ויועלה מס הרכישה. דבר זה נראה כשינוי נכון.  למען האמת, הדרך האפקטיבית ביותר להתמודד עם דירות יוקרה אינה בהחמרת מיסי רכישה ומיסי שבח. מסים אלו קשורים לפעולת קנייה או למידת השבחת הערך, ולא לעצם ההחזקה בדירה גוזלת משאבים.  הנכון ביותר היה להעלות משמעותית את הארנונה על דירות כאלו. ארנונה היא מס הנגבה מדי שנה בשנה, והיא המס ההולם ביותר לעניין זה.

נקודה נוספת לגבי שימוש של עשירים בנדל"ן היא שיש מקום ליצור הבחנה בין מצב שבו אדם עשיר קונה דירה שנייה לצרכיו ומותיר אותה כדירת רפאים נטולת דיירים, כפי שנפוץ בשכונות היוקרה בירושלים, לבין מצב שבו הוא משכיר אותה. נטילת המשאבים מהחברה היא יותר משמעותית במקרה הראשון, שכן הדירה נותרת ריקה. בניגוד לטענותיו של אורי רדלר בנושא, אני חושב שבהחלט יש הצדקה לקנוס על ידי מיסוי כבד את מי שאינו משכיר דירתו. כמובן, תמיד צריך להתחשב גם בתמריצים המעשיים שקנס כזה ייצור. לדעתי התמריץ העיקרי יהיה להשכיר את הדירה, וזהו תמריץ חיובי.  אם בסופו של דבר יגלה מעקב שתוכנית מיסוי נגד דירות ריקות יוצרת תמריצים אחרים, לא מועילים, יהיה צורך לשנותה.

על אף שאי השוויון בנדל"ן, ממנו נהנים העשירים המופלגים, יכול להוות בעיה מסוימת, נראה לי שאת עיקר בעיית אי השוויון בנדל"ן לאו דווקא יוצרים העשירים ביותר. למשל, אלו המתניידים ברכב פרטי אינם בהכרח עשירים במיוחד, אבל העובדה שתכנון הנדל"ן בארץ מוטה לטובתם, הן בנטייה לתכנון בנייה פרברית ולא צפופה, והן על ידי הדרישה לבניית מקומות חניה עבור כל בניין חדש, היא משמעותית מאוד בהסבר מחנק הדירות בארץ.  יואב לרמן מרבה לכתוב על כך בבלוגו המעולה.

גם אי אפשר להמעיט בתרומתם של בעלי בתים המתנגדים לבנייה בקרבתם לעיכוב תהליכים ולביורוקרטיה. זהו עוד מצב של אי שוויון. אלו שכבר יש להם דירות בחזקתם מעכבים בניה חדשה, וכך מעלים את המחיר שיצטרכו לשלם אלו שבדרך כלל הם עניים יותר, נטולי הדירות.

מודעות פרסומת

12 תגובות to “אי שוויון ונדל"ן”

  1. Yoav Says:

    אני חושב שאתה טועה באופן גדול.

    לא באופן ספציפי בנדל"ן. האי – שיוויון גדל מאוד לפי מה צורכים, ולא רק לפי הכמות.
    עוד, כמו שאמרו לך – יש פה אובדן הזדמנות. לעולם לא נדע מה הפסדנו כי הכסף לא מחולק באופן שווה יותר.

    לעומת זאת, קל להגיד מה היינו מפסידים אם המשאבים היו מחולקים פחות שווה.
    למשל – אם בן אדם נורמלי בשנות השמונים לא היה יכול להרשות לעצמו מחשב, כי הוא עני מדי והמחשב יקר – ואז הם היו יקרים – אז לא היו מחשבים אישיים – אלא רק מחשבי מיינפריים וסרברים. ואז לא הייתה אינטרנט, ולא היו סמארטפונים וכו'.

    בעצם – חלק הכרחי מכך שיש ביקוש, נובע מזה שלמספיק צרכנים היה מספיק כסף.
    אם המוצר היה יקר יותר (נגיד – מחשבים היו עולים פי 10), או אנשים היו עניים יותר – המוצר מעולם לא היה נוצר.

    אהבתי

  2. תמריץ Says:

    ממה שאני מבין אתה אומר את הטענה המרקסיסטית הידועה – אם העשירים יחזיקו בכל הכסף, הרי יכולתם לצרוך מוגבלת (ואני מסכים עם כך), ואז מאיפה יבואו הביקושים במשק, ואז לא תהיה צריכה, ולא תהיה צמיחה וכו'.

    ובכן יש שתי אפשרויות. אם האינפלציה גבוהה אז כנראה שאנחנו לא במצב של מעט מדי ביקושים, אלא להיפך. אז דווקא לכל יצרן יש תמריץ גדול למצוא דרך להוזיל מחיר של מוצרים, ולשווק מוצרים טובים וזולים יותר, כמו שהאינפלציה האדירה של הנפט בשנות השבעים יצרה תמריצים עצומים למוצרים חוסכי אנרגיה.

    מנגד, במצב של אינפלציה נמוכה, מצב שבו אנחנו שרויים כיום – אכן יש בעיה של מיעוט ביקושים, שמקטינה את התמריצים לייצר מוצרים חדשים להמונים. אבל אני חושב שכמעט כל הקונספט של הבלוג שלי מתכתב עם הטענה הזו. אני חוזר שוב ושוב על הטענה שיצירת ביקושים במשק לעולם אינה צריכה להיות בעיה. לא צריכים בשביל כך מהפכה קומוניסטית, כמו שמרקס רצה, עם כל התמריצים האיומים שהיא נותנת.

    מה שצריך הוא פשוט לדרוש מהבנק המרכזי\הממשלה להדפיס מספיק כסף בסביבת אינפלציה נמוכה, ופשוט לחלקו להמונים בדרך כזו או אחרת (קיצוץ מיסים למעמד הביניים, הורדת ריבית, או אפילו כמו שהצעתי באחד הפוסטים הקודמים, הצעה שהציעו כבר עוד רבים וטובים, שליחת צ'ק לכל אזרח ישירות מהבנק המרכזי).

    למעשה כבר כתבתי פוסט תגובה לטענה דומה לשלך, שהובאה מפיו של איתן אבריאל.
    https://tamritz.wordpress.com/2013/05/12/%D7%94%D7%98%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%97%D7%9A-%D7%A9%D7%9C-%D7%90%D7%99%D7%AA%D7%9F-%D7%90%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%90%D7%9C/

    התעצבנתי שם וכיניתי את הטיעון הזה "הטיעון המגוחך ביותר". האמת היא שהוא טיעון שגוי, אבל הוא בטח לא הכי מגוחך. אבל מעצבן שאוהבים לחזור עליו, מבלי לקלוט שבסביבה של בנק מרכזי שעושה מלאכתו כמו שצריך, זהו טיעון שמאבד לחלוטין מתוקפו.

    אהבתי

  3. תמריץ Says:

    ולגבי הערתך הראשונה – כשמדובר על "מה צורכים" השאלה היא תמיד בעיניי "כמה אנשים אחרים יכולים היו לעשות שימוש במשאבים שנצרכו בידי העשיר"

    אם יש סוג נדיר של קוויאר לעשירים שעוסקים בהשגתו אלף אנשים שיכולים היו לייצר באותו זמן אלפי טונות של קוויאר פשוט להמונים – יש בעיית אי שוויון. אם רק אדם אחד או שניים או שלושה עמלים על השגת הקוויאר הנדיר – אין בעיית אי שוויון.

    אני פתוח לשמוע דוגמאות קונקרטיות ומשכנעות לשימוש חזירי בעושר כמו לאכול קוויאר שאלפים עמלים על השגתו. בעצמי נתתי את הדוגמה של מטוס פרטי, שמייצג גזילת משאבים עצומים.

    אהבתי

  4. אי שוויון – בעיה ממוקדת, לא גלובאלית | תמריץ Says:

    […] המשכתי רשומה זאת בפוסט אי שוויון ונדל"ן […]

    אהבתי

  5. גיא Says:

    במקרה של ארנונה נוספת על דירות רפאים אני עם אורי שלנו מכאן –>
    https://assafzim.wordpress.com/2015/12/31/pigou/
    ועם אורי רדלר מההפניה שהבאת.

    כתבת: –>
    ——————————————————
    לדעתי התמריץ העיקרי יהיה להשכיר את הדירה, וזהו תמריץ חיובי. אם בסופו של דבר יגלה מעקב שתוכנית מיסוי נגד דירות ריקות יוצרת תמריצים אחרים, לא מועילים, יהיה צורך לשנותה.
    ——————————————————
    א.) יש בוודאי תקדימים בעולם שאפשר לבדוק.
    (כתבת פעם (אני לא מוצא את הפוסט) על הקשר אחר [מבוסס על ניסיון] במקרה של פיקוח מחירים על הדיור שיש איזה כלכלן שאמר שיש שני דרכים להרוס עיר מהר …1. פצצת אטום. 2. פיקוח מחירים)
    ב.) אם המס קטנטן ולא מזיז לעשירים אז זה לצרכי פרופגנדה ושאר הטענות שאורי ואחרים הצביעו עליהן בפוסט. אם זה מזיז להם אז מבחינת ההוגנות היה צריך להכריז על כך לפני העסקה–> "אתה רוצה לשנות כללים תשנה אותם בעתיד, לא רטרואקטיבית."(אורי). חוסר עיקביות , תחמנות ותאוות בצע מצד הרשויות זה רע רע לעסקים ולמוניטין.

    אהבתי

  6. גיא Says:

    זה שמישהו פראנואיד אין אומר שרודפים אחריו אבל
    כמו שפרנואיד יכול לעיתים להיות צודק כך גם הליברטריאן ….
    עוד כתבה בנושא
    לפני הכתבה מומלץ לחזור לתגובות מהפוסט עליו הגיב אורי ולקרוא תגובה אחרונה של המגיב שי.
    http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001092689#fromelement=hp_deot

    אהבתי

  7. תמריץ Says:

    שי כתב שם יפה. אפילו הייתי אומר סוחף. אבל עדיין לא השתכנעתי. אנחנו חיים בחברה שיש בה מיסוי פרוגרסיבי. כלומר עשירים משלמים יותר על הכנסתם. אז באותה מידה ובאופן מוצדק אף יותר ונכון יותר מבחינת התמריצים, אפשר לחייב העשירים לשלם יותר מס כשהם עושים פעולות שרק עשירים עושים (הותרת דירה יקרה ריקה) ושיש בהם אלמנט מזיק.
    הטענה של הימנעות מענישה רטרואקטיבית יכולה להישמע, אבל צריך לזכור שתמיד העשירים יכולים למכור או להשכיר.

    אהבתי

  8. תמריץ Says:

    באופן מעשי אני לא חושב שמס על דירות ריקות יציל את הזוגות הצעירים וכל ההתעסקות בכך אולי מיותרת, אבל לא אוכל להגיד שזה פסול מבחינה רעיונית.

    אהבתי

  9. תמריץ Says:

    אני לא זכור שכתבתי כזה דבר על פיקוח מחירים.. האמת אני מניח שלא כתבתי כי על אף שיש לי סלידה אינטואיטיבית עזה מכך, אני מודע היטב לזה שכמה מהערים הנפלאות ביותר בעולם לא נהרסו על אף פיקוח מחירים אינטנסיבי. סן פרנסיסקו, ניו יורק, ברלין, ברצלונה.

    אהבתי

  10. גיא Says:

    גם שי לא אומר שזה פסול מבחינה רעיונית אך מסייג ב……
    ———————————————————–
    אני מבין שיש מקרי קיצון שבהם דבקות קנאית בזכות הקניין הפרטי יכולה להיות בעייתית: למשל אדם שהוא הבעלים של באר המים היחידה של עיירה מבודדת במדבר. אבל שים לב שזה מקרה קיצון כפול ומכופל: גם מדובר בחיים ומוות, במצב חירום בטווח המיידי, וגם מדובר במונופול מוחלט, וגם קשה לעזוב את העיירה.

    אז במקרי קיצון אפשר לטפל באמצעות החרגה בחוק.
    ———————————————————–
    לגבי פיקוח מחירים.
    נכון , אח"כ נזכרתי שלא אתה אמרת אלא לזכרוני פרופ' עומר מואב.
    בקטע הבא לא מצאתי בדיוק … הוא מזכיר הרס עיר(דקה 63).
    בין כה כדי מאוד להאזין להרצאה על פיקוח המחירים מדקה 52.
    הוא מציין שמחקרים של ה OECD כן הראו שאסור לקבוע מחיר נמוך ממחיר השוק
    ושהפיקוח לא הצליח בניו-יורק וברלין. הוא אומר שאפילו קרוגמן (!! – ומפנה ל"מאמר פנטאסטי" שלו- דקה 62 ) מסכים ובנושא הזה אין כמעט מחלוקת בין כלכלנים.

    אהבתי

  11. תמריץ Says:

    זה המאמר של קרוגמן: http://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html
    מעניין כאנקדוטה שקרוגמן מונה במאמר שאלות שכלכלנים לא מסוגלים לתת להן תשובה החלטית וביניהן האם כדאי לבריטניה להצטרף לאירו. היום כבר התשובה השלילית חד משמעית לחלוטין.

    אני חושב שפיקוח מחירים שקול להחלטה של חברה להקצות חלק משמעותי מהמשאבים שלה בהגרלת פיס. זה ודאי לא מעודד יעילות ומלא תופעות לוואי מזיקות, כמו גם אי אלו חיוביות (גיוון באוכלוסיה העירונית בעיקר). הניסיון מוכיח כאמור שלא מדובר בקטסטרופה במימדי הקומוניזם. ערים שיש בהן פיקוח מחירים הן עדיין ערים נפלאות.

    אהבתי

  12. גיא Says:

    תמריץ,
    ממה שאני מבין מקרוגמן אולי אין פגיעה במימדי הקומוניזם אבל בהחלט יש פגיעה לא זניחה בהון החברתי שגיא רולניק למשל מרבה לדבר עליו.
    And as for the way rent control [sets people against one another] — the executive director of San Francisco's Rent Stabilization and Arbitration Board has remarked that '['there doesn't seem to be anyone in this town who can trust anyone else in this town, including their own grandparents]" — that's [predictable], too.

    בנוסף אהבתי את סיומת המאמר-

    So now you know why economists are useless: when they actually do understand something, people don't want to hear about it.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s


%d בלוגרים אהבו את זה: